Settembre 2026, tassi in salita: cosa controllare prima di scegliere tra fisso e variabile

Il 10 settembre la BCE ha alzato di 25 punti base i tre tassi di riferimento.

Dal 16 settembre il tasso sui depositi sale al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sulle operazioni marginali al 2,90%. La BCE ha anche rivisto al rialzo le stime di inflazione per il 2027 e il 2028, segnalando che il rischio di ulteriori pressioni sui tassi non è affatto scomparso.

Per chi deve comprare casa, quindi, torna una domanda molto concreta:

meglio fisso o variabile?

La risposta non è più così semplice come qualche mese fa.

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Oggi il variabile parte ancora più basso

A settembre 2026, nelle migliori offerte rilevate da idealista/mutui, i tassi variabili partono indicativamente da:

• 2,81% BBVA;
• 2,87% Webank;
• 2,90% Banca Sella;
• 2,90% Crédit Agricole.

Per i fissi, le migliori offerte partono invece da:

• 3,15% Crédit Agricole;
• 3,40% BPER;
• 3,50% BNL;
• 3,68% Webank.

Quindi il variabile mantiene ancora un vantaggio iniziale.

Ma il punto non è soltanto quanto costa oggi.

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La rata più bassa oggi potrebbe non restare la più bassa domani

La simulazione di idealista/mutui rende molto bene il concetto.

Su un mutuo da 200.000 euro per 30 anni, il variabile è passato da circa 785 euro a gennaio 2026 a 829 euro a settembre.

Se il rialzo BCE venisse assorbito completamente dal mercato, la rata teorica salirebbe a circa 856 euro.

Il fisso, nello stesso esempio, è passato da 921 a 950 euro; con pieno assorbimento del rialzo BCE arriverebbe a circa 979 euro.

Oggi quindi il variabile resta più economico. Ma il suo vantaggio si riduce se i tassi continuano a salire.

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La scelta giusta non è il tasso più basso

È qui che secondo me bisogna cambiare domanda.

Non chiedersi:

“Qual è il tasso più conveniente oggi?”

Ma:

“Quanto rischio sono disposto ad assumermi per risparmiare oggi sulla rata?”

Perché fisso e variabile non sono soltanto due prezzi diversi. Sono due modi diversi di gestire il rischio.

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1. Quanto cambia davvero la rata oggi?

Prima di scegliere, bisogna confrontare due preventivi reali sulla stessa operazione.

• Stesso importo.
• Stessa durata.
• Stesso immobile.
• Stesso richiedente.
• Solo così si capisce quale sia davvero la differenza.

La Bussola Mutui CRIF–MutuiSupermarket del secondo trimestre 2026, per esempio, simulava un mutuo da 140.000 euro su 25 anni per un immobile da 220.000 euro.

Il miglior variabile rilevato aveva una rata di circa 609 euro.

Il miglior fisso circa 653 euro.

La differenza era quindi di circa 44 euro al mese.

44 euro possono sembrare pochi.

Ma il punto è capire quanto sei disposto a rischiare per risparmiarli.

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2. Quanto potrebbe aumentare il variabile?

Questa è la domanda più importante.

Se scegli un variabile oggi, devi chiederti:

se la rata aumentasse di 50, 100 o 150 euro al mese, riuscirei ancora a sostenerla senza cambiare il mio stile di vita?

Le simulazioni riportate da idealista mostrano che una variazione dei tassi può produrre differenze mensili significative, soprattutto su importi e durate elevate.

• La rata deve essere sostenibile non solo oggi.
• Deve esserlo anche in uno scenario meno favorevole.

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3. Quanto margine hai nel bilancio familiare?

Due famiglie con lo stesso reddito possono avere una capacità di rischio completamente diversa.

Una può avere:

• altri finanziamenti;
• figli;
• spese elevate;
• poco risparmio disponibile.

L’altra può avere:

• capitale di sicurezza;
• poche altre rate;
• maggiore capacità di risparmio;
• entrate più stabili.

Per questo la scelta tra fisso e variabile non può essere fatta soltanto guardando una tabella dei tassi.

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4. Quanto durerà il mutuo?

Più lunga è la durata, più aumenta l’incertezza.

Un mutuo a 30 anni attraverserà molti cicli economici.

• Tassi alti.
• Tassi bassi.
• Inflazione.
• Fasi di crescita e rallentamento.
• Sul lungo periodo, quindi, la certezza della rata può avere un valore molto più alto rispetto a un finanziamento destinato a essere chiuso in pochi anni.

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5. Quanto stai finanziando?

La differenza di tasso pesa molto di più su un mutuo da 250.000 euro che su uno da 80.000.

La FABI, nelle simulazioni riportate da idealista, mostra che l’impatto di una variazione dei tassi cresce sensibilmente all’aumentare dell’importo finanziato e della durata.

Quindi non esiste un “fisso o variabile” valido in assoluto.

Esiste il fisso o variabile giusto per quella specifica operazione.

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6. Esistono soluzioni intermedie

Non ci sono soltanto fisso e variabile puro.

Esistono anche formule a tasso variabile con CAP, cioè con un limite massimo oltre il quale il tasso non può salire.

Nella Bussola Mutui del secondo trimestre 2026, per esempio, il miglior variabile con CAP su 25 anni aveva tasso iniziale 2,82%, rata di circa 651 euro e CAP al 4,25%.

È una soluzione che può interessare chi vuole una rata iniziale vicina al variabile ma desidera limitare il rischio massimo.

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7. La surroga conta

Scegliere oggi un fisso non significa necessariamente mantenerlo per trent’anni.

Se in futuro i tassi dovessero scendere, si può valutare una surroga.

Lo stesso vale per chi parte con un variabile e successivamente vuole maggiore stabilità.

Questo significa che la scelta iniziale è importante, ma non sempre definitiva.

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Cosa stanno facendo gli italiani?

La preferenza per il fisso resta molto forte.

Nel secondo trimestre 2026 il tasso fisso rappresentava l’88% delle richieste online di nuovi mutui rilevate da MutuiSupermarket, contro l’86% del trimestre precedente.

La ragione indicata è duplice: spread contenuti sui fissi e maggiore desiderio di certezza sulla rata.

Questo non significa che il fisso sia automaticamente migliore.

Significa però che molti acquirenti stanno attribuendo un valore importante alla stabilità.

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Quindi fisso o variabile a settembre 2026?

Oggi il variabile continua a partire da condizioni più convenienti.

Ma dopo il nuovo rialzo BCE il rischio di ulteriori aumenti non può essere ignorato.

Il fisso costa generalmente di più all’inizio, ma permette di conoscere fin dal primo giorno la rata che si pagherà.

La vera scelta quindi non è:

“Quale costa meno?”

È:

“Quanto vale per me la certezza della rata, e quanto rischio posso davvero permettermi?”

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Prima della casa, viene la sostenibilità del mutuo

Ed è proprio per questo che la verifica finanziaria dovrebbe arrivare prima delle visite.

Prima si capisce:

• quale importo è davvero sostenibile;
• quale rata lascia margine alla famiglia;
• quanto capitale iniziale serve;
• quale rischio si è disposti ad assumere.

Poi si cerca la casa.

Non il contrario.

Perché una casa giusta con un mutuo sbagliato può diventare un problema.

Una scelta finanziaria costruita bene, invece, permette di affrontare l’acquisto con molta più serenità.

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