I vantaggi della prima casa: cosa sapere prima di acquistare
Nota storica
Questo articolo è stato pubblicato il 7 febbraio 2015 e descrive le regole sulle agevolazioni “prima casa” vigenti in quel periodo. La normativa è stata successivamente modificata.
“Ma quanto mi costa?”
È una delle prime domande da farsi quando si decide di acquistare casa.
Oltre al prezzo dell’immobile bisogna infatti considerare imposte, notaio, eventuale mutuo e tutti i costi collegati all’operazione.
E se possiedi i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa, la differenza può essere importante.
Prima casa: cosa significa davvero
Una prima precisazione.
L’agevolazione “prima casa” riguarda principalmente le imposte dovute sull’acquisto.
Non significa necessariamente che quella sia la prima casa che hai posseduto nella tua vita e non coincide automaticamente con il concetto di “abitazione principale”.
Per ottenere i benefici è necessario rispettare una serie di requisiti relativi:
- all’immobile che stai acquistando;
- al Comune in cui è situato;
- agli eventuali altri immobili di cui sei già proprietario;
- alle agevolazioni eventualmente già utilizzate in passato.
Quanto si risparmia?
Se acquisti da un privato o da un’impresa con vendita esente IVA, con i benefici prima casa l’imposta di registro è pari al 2%, anziché al 9%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Se invece acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’IVA prevista per la prima casa è pari al 4%.
Sono quindi differenze che possono incidere in modo significativo sul costo complessivo dell’acquisto.
Quale casa posso acquistare con le agevolazioni?
Dal 2014 il beneficio non dipende più genericamente dalla definizione di “casa di lusso”, ma dalla categoria catastale dell’abitazione.
Non possono usufruire delle agevolazioni gli immobili classificati:
A/1 – abitazioni signorili
A/8 – ville
A/9 – castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico.
Per verificare la categoria catastale basta controllare la visura dell’immobile.
Dove deve trovarsi la casa?
Nel 2015 la regola prevedeva che l’immobile fosse situato nel Comune in cui l’acquirente aveva la propria residenza oppure nel Comune in cui si impegnava a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
Attenzione: la legge richiedeva la residenza nel Comune, non necessariamente nella specifica abitazione acquistata.
Erano previste anche alcune situazioni particolari, ad esempio quando l’immobile si trovava nel Comune in cui l’acquirente svolgeva la propria attività.
Ho già un’altra casa: posso usufruire delle agevolazioni?
Qui, nel 2015, la regola era molto precisa.
Non potevi essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di un’altra abitazione nel Comune in cui stavi acquistando.
Inoltre non potevi essere titolare, neppure per quota, su tutto il territorio nazionale di un’altra abitazione precedentemente acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa.
E se avevo già acquistato una prima casa?
Nel 2015, per acquistare nuovamente usufruendo dell’agevolazione, la precedente abitazione acquistata con gli stessi benefici doveva essere venduta prima del nuovo rogito.
Questa è una differenza importante rispetto alle regole introdotte successivamente.
Solo dal 1° gennaio 2016 è diventato possibile acquistare la nuova abitazione con i benefici e vendere quella precedente entro l’anno successivo.
E se vendo la casa prima di cinque anni?
Se una casa acquistata con le agevolazioni prima casa viene venduta prima che siano trascorsi cinque anni, si rischia la decadenza dai benefici.
Nel 2015 era però possibile conservarli acquistando, entro un anno dalla vendita, un’altra abitazione da destinare a propria abitazione principale.
È importante non confondere questa regola con un altro tema fiscale: l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile.
Sono due questioni differenti.
Il credito d’imposta per chi vende e ricompra
Già nel 2015 esisteva inoltre un importante beneficio per chi vendeva una prima casa e ne acquistava un’altra.
In presenza dei requisiti previsti, era possibile utilizzare un credito d’imposta collegato all’imposta di registro o all’IVA pagata sul precedente acquisto.
Questo poteva ridurre sensibilmente le imposte dovute sulla nuova operazione.
Ed è proprio per questo che, quando si decide di cambiare casa, conviene analizzare prima la sequenza vendita-acquisto.
Ogni situazione è diversa
Donazioni, successioni, immobili posseduti in quota, comunione o separazione dei beni possono cambiare completamente la risposta.
Per questo non basta chiedersi:
“Posso acquistare come prima casa?”
Bisogna ricostruire la propria situazione immobiliare e capire quali requisiti siano effettivamente presenti.
Ed è una verifica che conviene fare prima di firmare una proposta di acquisto.
Dal Centro Studi Immobiliare di Giada Carniato
Questo articolo fa parte del Centro Studi Immobiliare, un progetto nato per aiutare famiglie e proprietari a comprendere il mercato immobiliare attraverso analisi, approfondimenti e strumenti pratici.
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