Novità 2027 per la prima casa: agevolazioni, mutui e nuove scadenze

Più tempo per vendere e riacquistare casa, novità sui termini per la residenza e proroga delle garanzie sui mutui. Ecco cosa prevede la Manovra 2027 e quali opportunità potrebbero aprirsi per chi desidera acquistare un’abitazione.

Aggiornato al 9 novembre 2026

Acquistare la prima casa, oppure vendere quella attuale per trasferirsi in un’abitazione più grande, richiede una pianificazione attenta.

Non si tratta soltanto di individuare l’immobile giusto, ma anche di coordinare tempi, finanziamenti e agevolazioni fiscali.

Il Disegno di Legge di Bilancio 2027, attualmente all’esame del Parlamento, contiene alcune novità che potrebbero rendere più semplice questo percorso.

La novità principale? L’estensione a due anni di alcune importanti scadenze fiscali.

Vediamo cosa potrebbe cambiare concretamente.

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1. Più tempo per trasferire la residenza: da 18 a 24 mesi

Attualmente, chi acquista un immobile con le agevolazioni prima casa, quando deve trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione, ha generalmente 18 mesi di tempo dal rogito.

La Manovra 2027 propone di estendere questo termine a 24 mesi.

Se la modifica verrà approvata, gli acquirenti avranno quindi sei mesi aggiuntivi per organizzare il trasferimento.

Una novità particolarmente interessante per chi acquista una casa in costruzione o deve programmare un cambiamento abitativo.

Ricordiamo che il requisito riguarda la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, non necessariamente all’interno dell’abitazione acquistata.

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2. Vendi la prima casa prima dei cinque anni? Due anni per riacquistare

Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito rischia, in linea generale, di perdere i benefici fiscali ottenuti.

Per evitare la decadenza, la normativa attuale prevede la possibilità di acquistare, entro un anno dalla vendita, un’altra abitazione da destinare a propria abitazione principale, rispettando le condizioni previste dalla legge.

La Manovra 2027 propone di estendere questo termine da uno a due anni.

Facciamo un esempio.

Una giovane coppia acquista un appartamento nel 2024, ma nel 2027 decide di venderlo perché la famiglia si è allargata e ha bisogno di una camera in più.

Se la nuova disposizione entrerà in vigore, la coppia potrebbe avere fino a 24 mesi dalla vendita per acquistare un’altra abitazione principale, senza perdere le agevolazioni originarie, purché siano rispettati tutti i requisiti.

Un cambiamento che offrirebbe maggiore flessibilità nella ricerca della nuova casa.

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3. Credito d’imposta per il riacquisto: il termine passa a due anni

Un’ulteriore modifica proposta riguarda il credito d’imposta per chi vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa e ne acquista un’altra.

Il Disegno di Legge propone di estendere da 12 a 24 mesi il termine per il riacquisto rilevante ai fini del beneficio.

La normativa contempla inoltre, a determinate condizioni, il caso in cui si acquisti la nuova abitazione prima di vendere quella precedente.

Questa possibilità è particolarmente interessante per le famiglie che desiderano organizzare il trasferimento senza dover necessariamente vendere prima la casa in cui vivono.

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4. Prima casa 2027: le nuove scadenze a confronto

Le modifiche proposte possono essere riassunte così:

Situazione	Termine attuale	Proposta 2027
Trasferimento della residenza nel Comune	18 mesi	24 mesi
Riacquisto dopo vendita entro cinque anni	12 mesi	24 mesi
Riacquisto ai fini del credito d’imposta	12 mesi	24 mesi
Vendita della precedente prima casa dopo il nuovo acquisto agevolato	24 mesi	24 mesi, già previsto

Attenzione: l’ultima scadenza di 24 mesi è già prevista dalla normativa vigente e non costituisce una nuova agevolazione introdotta dalla Manovra 2027.

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5. Mutui prima casa: garanzie statali rafforzate fino al 2029

Il Disegno di Legge di Bilancio prevede anche la proroga fino al 31 dicembre 2029 del regime rafforzato del Fondo di garanzia per i mutui prima casa.

La misura interessa determinate categorie prioritarie, tra cui giovani under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori conviventi e famiglie numerose.

In presenza dei requisiti previsti, la garanzia pubblica può arrivare fino all’80% della quota capitale del mutuo e, in specifici casi riguardanti le famiglie numerose, fino al 90%.

È importante precisare che la garanzia dello Stato non equivale all’approvazione automatica del finanziamento.

La banca deve comunque verificare la capacità di rimborso del richiedente e gli altri requisiti necessari.

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6. Bonus ristrutturazione 2027: detrazioni del 50% e del 36%

La Manovra propone inoltre di confermare per il 2027 le aliquote agevolate previste per determinati interventi edilizi.

In particolare:

• 50% di detrazione per gli interventi sull’abitazione principale, in presenza dei requisiti richiesti.
• 36% di detrazione negli altri casi previsti.
• Limite ordinario di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per gli interventi agevolabili.

È prevista anche la proroga del bonus mobili, con una detrazione del 50% su una spesa massima di 5.000 euro, alle condizioni stabilite dalla normativa.

Si tratta di misure che possono incidere sulla valutazione economica di un immobile da ristrutturare.

7. Agevolazioni prima casa: quali imposte si pagano?

È utile ricordare che le agevolazioni fiscali ordinarie per l’acquisto della prima casa sono distinte dalle garanzie pubbliche sui mutui.

Quando l’acquisto avviene da un privato, oppure con una vendita esente IVA, in presenza dei requisiti si applicano:

• Imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sulla base imponibile prevista dalla legge.
• Imposta ipotecaria di 50 euro.
• Imposta catastale di 50 euro.

Quando invece l’acquisto avviene da un’impresa con vendita soggetta a IVA, si applicano:

• IVA agevolata al 4%.
• Imposta di registro di 200 euro.
• Imposta ipotecaria di 200 euro.
• Imposta catastale di 200 euro.

Questi benefici non sono riservati esclusivamente ai giovani under 36, ma spettano agli acquirenti che soddisfano i requisiti previsti dalla normativa.

Il precedente bonus fiscale under 36, che prevedeva ulteriori esenzioni, non deve essere confuso con il Fondo di garanzia per i mutui.

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8. Le nuove scadenze potrebbero valere anche per chi ha già acquistato?

Sì, ed è uno degli aspetti più interessanti della proposta.

Il testo della Manovra prevede che l’estensione di alcuni termini possa riguardare anche acquisti e vendite effettuati prima dell’entrata in vigore della nuova legge.

La condizione è che, a quella data, i precedenti termini non siano ancora scaduti.

Questo significa che alcune famiglie che hanno già acquistato o venduto casa potrebbero beneficiare delle nuove scadenze.

Sarà comunque necessario attendere il testo definitivo della legge per verificare le condizioni effettivamente applicabili.

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9. Cosa cambia per chi vuole acquistare casa nel 2027?

Le novità proposte non riguardano soltanto il risparmio fiscale.

Riguardano soprattutto la possibilità di programmare con maggiore flessibilità il passaggio da un’abitazione all’altra.

Pensiamo a una famiglia che vive in un appartamento e desidera trasferirsi in una casa più grande, magari con tre camere, un giardino e una migliore efficienza energetica.

Vendere l’immobile attuale, individuare quello nuovo, ottenere il finanziamento e coordinare i rogiti richiede una strategia precisa.

Disporre di termini più ampi potrebbe rendere questo percorso più semplice da organizzare.

Ma attenzione: avere più tempo non significa necessariamente dover aspettare.

Ogni operazione immobiliare deve essere valutata considerando il mercato, il valore dell’abitazione da vendere, la disponibilità economica e le caratteristiche dell’immobile che si desidera acquistare.

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Il consiglio di Giada

Dopo oltre 26 anni di esperienza nel settore immobiliare, so quanto sia importante affrontare un cambio di casa con una pianificazione accurata.

Prima di mettere in vendita la propria abitazione o impegnarsi nell’acquisto di una nuova, è fondamentale conoscere il valore reale dell’immobile attuale, definire il budget disponibile e individuare la strategia più adatta.

Le novità previste dalla Manovra 2027 potrebbero offrire maggiori opportunità, ma ogni situazione richiede una valutazione specifica.

Stai pensando di vendere casa per acquistarne una nuova a Ponzano Veneto o nella zona nord di Treviso?

Possiamo analizzare insieme il tuo progetto immobiliare, pianificare i tempi della vendita e del nuovo acquisto e verificare, con i professionisti competenti, le agevolazioni applicabili.

Perché acquistare casa non significa soltanto trovare l’immobile giusto.

Significa prendere le decisioni giuste, nel momento giusto.

Giada Carniato
Agenzia Immobiliare Giada Carniato
Le persone prima delle case.

Nota normativa: articolo aggiornato al 9 novembre 2026, sulla base del Disegno di Legge di Bilancio 2027. Le disposizioni illustrate come novità proposte non sono ancora definitive e potrebbero essere modificate durante l’iter parlamentare. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza notarile o fiscale.

Fonti: Disegno di Legge di Bilancio 2027, art. 41; Agenzia delle Entrate, Guida all’acquisto della casa; normativa sul Fondo di garanzia prima casa.

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