Hai sentito cosa sta succedendo in Spagna? Se fai fatica a trovare casa, ti capisco

Hai sentito cosa sta succedendo in Spagna?

Se anche tu hai la sensazione che trovare casa sia diventato sempre più difficile, ti capisco.

• Perché il problema non è soltanto che i prezzi sono saliti.
• Il problema è che, in molti mercati, la domanda sta crescendo più velocemente dell’offerta.
• Ed è esattamente ciò che sta succedendo in Spagna.

Tra il 2022 e il 2024 sono stati autorizzati circa 345.000 nuovi alloggi, mentre nello stesso periodo si sono formati circa 604.000 nuovi nuclei familiari. In altre parole, quasi due nuove famiglie per ogni nuova abitazione autorizzata. La Banca di Spagna stima inoltre un deficit abitativo cumulato nell’ordine delle 600.000 unità tra il 2022 e il 2025.

Questo è il punto da cui partire.

Se aumentano le persone che hanno bisogno di una casa ma le abitazioni disponibili non crescono allo stesso ritmo, trovare casa diventa inevitabilmente più difficile.

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Il problema della Spagna non è soltanto il prezzo

Quando i prezzi o gli affitti aumentano, la prima reazione è comprensibile:

“Bisogna abbassarli.”

Ma il caso spagnolo dimostra quanto il problema sia più complesso.

Negli ultimi anni il governo ha cercato di intervenire sul mercato degli affitti attraverso proroghe dei contratti, limitazioni agli aggiornamenti dei canoni e maggiori protezioni per alcune categorie di inquilini.

Il 2 ottobre 2026 il Congresso ha però bocciato due nuovi decreti sul tema. Pochi giorni dopo sono state convocate elezioni anticipate, in un Paese nel quale la questione abitativa è ormai diventata anche un tema politico centrale.

Ma al di là della politica, il dato immobiliare resta. Mancano case.

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Se c’è poca offerta, regolare i prezzi non crea nuove abitazioni

Questo è uno dei passaggi più interessanti dell’analisi pubblicata da idealista.

Un limite al canone può proteggere chi ha già un contratto.

Ma se contemporaneamente rende meno conveniente o più rischioso mettere una casa in locazione, alcuni proprietari possono scegliere di:

• vendere;
• lasciare l’immobile inutilizzato;
• orientarsi verso altre formule;
• non entrare affatto nel mercato della locazione.

Il risultato rischia di essere paradossale:

si cerca di proteggere chi ha già una casa, ma si rende ancora più difficile trovarne una a chi la sta cercando.

L’OCSE, richiamata nell’analisi, sottolinea infatti che le politiche che intervengono sulla domanda o sui canoni hanno efficacia limitata se contemporaneamente non aumenta l’offerta.

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E cosa c’entra tutto questo con noi?

Molto.

Perché negli ultimi articoli del Centro Studi abbiamo visto segnali che vanno nella stessa direzione.

In Italia l’offerta di immobili in vendita si è ridotta.

Nella provincia di Treviso le compravendite aumentano mentre le nuove costruzioni diminuiscono.

Abbiamo visto inoltre che alcune tipologie di nuova costruzione possono essere assorbite molto rapidamente, mentre la famiglia che dovrebbe cambiare casa oggi incontra spesso un problema diverso:

vende bene ciò che possiede, ma fa fatica a permettersi ciò che vorrebbe comprare dopo.

Ed è qui che il mercato può rallentare nella sua naturale rotazione.

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La famiglia è quella che fa girare il mercato

Pensiamo al normale percorso abitativo.

• Una coppia compra un 2 camere.
• Nascono uno o due figli e cerca un 3 camere.
• Poi magari vorrebbe una villetta.
• Quando quella famiglia cambia casa, libera l’immobile precedente per qualcun altro.
• È così che una parte importante dell’offerta dell’usato torna sul mercato.

Ma cosa succede se il salto economico diventa troppo grande?

• Chi vive nel 2 camere vorrebbe il 3 camere, ma non riesce più a sostenerne il prezzo.
• Rimane dov’è.
• Il suo 2 camere non viene venduto.
• Chi vive nel 3 camere vorrebbe la villetta, ma la differenza di prezzo è diventata troppo elevata.
• Rimane dov’è.
• E anche quel 3 camere non arriva sul mercato.

Se si blocca il passaggio da una casa alla successiva, si riduce l’offerta per tutti.

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Ed è per questo che puoi vedere tanti annunci e non trovare niente

Quando una persona mi dice:

“Guardo tutti i giorni, ma non c’è niente”

non significa necessariamente che non ci siano immobili pubblicizzati.

Significa spesso che ci sono pochi immobili che rispondono contemporaneamente a ciò che sta cercando:

• zona;
• prezzo;
• numero di camere;
• garage;
• terrazzo o giardino;
• efficienza energetica;
• condizioni dell’immobile;
• sostenibilità del mutuo.

Puoi quindi avere centinaia di annunci online e una disponibilità reale molto ridotta per quella specifica famiglia.

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La Spagna ci mostra cosa succede quando la domanda corre più dell’offerta

Tra il 2022 e il 2024 in Spagna si sono formati circa 259.000 nuclei familiari in più rispetto alle abitazioni autorizzate.

E il problema non si risolve rapidamente.

Costruire richiede:

• terreni;
• progettazione;
• autorizzazioni;
• finanziamenti;
• imprese;
• anni di lavoro.

Per questo le politiche che aumentano l’offerta producono effetti nel medio-lungo periodo.

La Spagna ha previsto un piano abitativo 2026-2030 da 7 miliardi di euro e un fondo che punta a mobilitare fino a 23 miliardi di investimenti pubblici e privati, anche per aumentare l’offerta di abitazioni accessibili.

Ma le nuove case non compaiono da un giorno all’altro.

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Anche in Italia il nodo è l’offerta

Il problema non riguarda soltanto gli immobili da costruire.

Riguarda anche quelli che esistono già ma restano fuori dal mercato.

Un recente approfondimento sulla questione abitativa italiana cita una stima Fimaa secondo cui tra 5,5 e 6 milioni di immobili vuoti sarebbero potenzialmente recuperabili. Lo stesso articolo riporta una stima di 840.000 abitazioni mancanti per i lavoratori, quella fascia che spesso guadagna troppo per accedere all’edilizia popolare ma troppo poco per sostenere agevolmente i prezzi del mercato libero.

Quindi il punto non è soltanto:

costruire di più.

È anche:

riportare sul mercato una parte del patrimonio che già esiste.

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Ma più case vuote non significa automaticamente più case disponibili

Questo è fondamentale.

Un’abitazione può essere vuota ma non essere realmente utilizzabile dal mercato.

Può:

• necessitare di interventi importanti;
• avere problemi urbanistici;
• trovarsi in una zona senza domanda;
• appartenere a più eredi;
• non essere messa in vendita;
• non essere messa in affitto;
• avere costi di riqualificazione troppo elevati.

Per questo bisogna distinguere sempre tra:

patrimonio immobiliare esistente

e

offerta immobiliare effettivamente disponibile.

Sono due cose molto diverse.

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Quindi la Spagna è il futuro dell’Italia?

Non necessariamente.

I due mercati hanno caratteristiche differenti e sarebbe sbagliato copiarne automaticamente le dinamiche.

Ma la Spagna ci offre un avvertimento molto chiaro:

quando per anni si formano più famiglie di quante case vengano rese disponibili, prima o poi il problema emerge nei prezzi, negli affitti e nella difficoltà di accesso all’abitazione.

Ed è proprio per questo che dobbiamo osservare con attenzione ciò che sta accadendo anche da noi.

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Conclusione

Se oggi fai fatica a trovare casa, non sempre il problema sei tu.

Non è necessariamente perché sei troppo selettivo.

Può essere semplicemente che la casa che stai cercando è diventata un prodotto scarso.

La Spagna ci mostra cosa può succedere quando la domanda continua a crescere mentre l’offerta rimane indietro.

E alcuni segnali che abbiamo analizzato recentemente in Italia e nel Trevigiano meritano attenzione:

• meno nuove costruzioni;
• meno immobili che tornano sul mercato;
• famiglie che fanno più fatica a cambiare casa;
• alcune tipologie che vengono assorbite molto velocemente;
• prezzi che rendono sempre più difficile il passaggio alla casa successiva.

La questione quindi non è soltanto:

“Come facciamo ad abbassare i prezzi?”

La domanda più importante potrebbe essere:

“Come facciamo ad avere abbastanza case realmente disponibili per le persone che ne hanno bisogno?”

Perché quando manca l’offerta, amministrare la scarsità non basta.

Bisogna ridurla.

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