È pieno di gru. Allora perché non si trova casa?

C’è una frase che sento spesso quando parlo del problema della scarsità di immobili:

“Ma come? È pieno di gru. Stanno costruendo dappertutto.”

Ed è vero.

Se attraversi Ponzano Veneto o la prima cintura di Treviso, i cantieri si vedono.

Nuove palazzine, villette, demolizioni e ricostruzioni.

A prima vista sembrerebbe quindi difficile sostenere che manchino case.

Eppure chi sta cercando casa oggi racconta spesso una realtà completamente diversa:

“Non trovo niente.”

Le due cose non sono necessariamente in contraddizione.

Perché una cosa è vedere quante case si stanno costruendo.

Un’altra è sapere quante di quelle case sono ancora realmente disponibili quando tu inizi a cercare.

La gru ti dice quante case si stanno costruendo. Non quante case puoi ancora comprare.

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A Treviso si costruisce meno di qualche anno fa

Partiamo dai dati.

Secondo le elaborazioni ANCE sui dati Istat relativi ai permessi di costruire, nella provincia di Treviso il numero di nuove abitazioni autorizzate è progressivamente diminuito negli ultimi anni.

Anno	Abitazioni autorizzate in provincia di Treviso
2020	1.507
2021	1.309
2022	1.214
2023	1.134
2024	1.075

In quattro anni siamo passati da 1.507 a 1.075 abitazioni autorizzate.

Significa circa 432 nuove abitazioni in meno all’anno, una riduzione vicina al 29% rispetto al 2020.

Nel solo 2024 Treviso ha registrato un ulteriore calo del 5,2% delle abitazioni autorizzate rispetto all’anno precedente.

Questo dato è importante perché cambia completamente la percezione.

Possiamo vedere parecchi cantieri contemporaneamente, ma il numero complessivo di nuove abitazioni che entra nel sistema è comunque inferiore rispetto a pochi anni fa.

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E nel frattempo le case continuano a essere comprate

Il mercato, però, non si è fermato.

Nel 2024 nella provincia di Treviso sono state registrate circa 9.968 compravendite residenziali, in aumento dell’1,1% rispetto all’anno precedente.

Di queste, circa 1.322 hanno riguardato Treviso città e 8.646 gli altri comuni della provincia.

Quindi abbiamo contemporaneamente due fenomeni:

• le persone continuano a comprare, ma
• il flusso di nuove abitazioni autorizzate si è ridotto rispetto a qualche anno fa.

Ed è già un primo pezzo della spiegazione.

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Ponzano: perché sembra che ci siano case nuove ovunque

Ponzano Veneto è probabilmente uno degli esempi migliori per capire questa apparente contraddizione.

In una fotografia del portale idealista risultano circa 170 annunci residenziali in vendita a Ponzano Veneto.

Di questi, 57 sono classificati come nuova costruzione.

Significa che circa un annuncio su tre appartiene al nuovo.

È una percentuale enorme dal punto di vista della percezione.

Chi apre un portale immobiliare vede continuamente:

• nuove palazzine,
  villette in costruzione,
  render,
  cantieri,
  classi A4.
• E quando poi attraversa il paese vede anche fisicamente le gru.

La conclusione naturale diventa:

“Ma allora stanno costruendo tantissimo.”

Solo che c’è un problema.

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57 annunci non significano necessariamente 57 cantieri e nemmeno 57 case realmente alternative tra loro.

Uno stesso intervento può essere pubblicizzato con diversi annunci, uno per ciascuna tipologia o unità.

Quindi il nuovo può occupare una parte molto importante delle pagine dei portali e dare una fortissima sensazione di abbondanza.

Ma quello che interessa a chi compra non è quanti annunci vede.

È:

quante case con le caratteristiche che cerca sono ancora realmente disponibili.

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Quando vedi la gru, la vendita è iniziata molto prima

Questo è probabilmente il punto meno intuitivo per chi non sta cercando casa.

• Una nuova costruzione non arriva sul mercato quando compare la gru.
• Spesso arriva molti mesi prima.
• Le vendite possono iniziare sulla carta, con un progetto, una planimetria e un capitolato.
• Poi arrivano le prenotazioni.
• Poi il preliminare.
• Poi iniziano le opere.
• Poi finalmente compare il cantiere che tutti vedono passando in macchina.
• A quel punto una parte importante delle abitazioni può essere già stata acquistata.

È una dinamica che vedo continuamente seguendo direttamente i nuovi interventi immobiliari a Ponzano.

Per questo:

un residence da 10 abitazioni con la gru montata non significa che oggi ci siano 10 abitazioni disponibili.

Magari il paese vede dieci nuove case.

Il cliente che cerca ne trova tre.

Sono due fotografie dello stesso cantiere, ma raccontano due realtà completamente diverse.

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Ma allora dove sono le case dei privati?

Qui arriviamo al problema vero.

Perché il mercato non dovrebbe vivere soltanto di nuova costruzione.

Normalmente una parte importante dell’offerta dovrebbe arrivare dal patrimonio esistente.

• La famiglia che vive in un appartamento con due camere vende per acquistare il tre camere.
• Chi ha il tre camere vende per acquistare una villetta.
• Chi ha una casa diventata troppo grande vende per acquistare qualcosa di più piccolo.
• È questa mobilità che rimette continuamente immobili sul mercato.

Ma quando questa catena rallenta, le case smettono di girare.

Ed è esattamente la sensazione che si percepisce oggi in molte ricerche.

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Il due camere non vende perché il passo successivo costa troppo

Facciamo un esempio molto semplice.

Una famiglia possiede un buon appartamento recente con due camere.

• Oggi può venderlo bene.
• Potrebbe quindi sembrare il momento ideale per cambiare casa.
• Ma poi guarda quanto costa un tre camere recente, una casa con giardino o una nuova costruzione.
• E scopre che la differenza da aggiungere è diventata molto importante.
• Quindi pensa:

“Sì, vendo bene la mia casa. Ma per comprare quella che voglio devo aggiungere troppo.”

E decide di restare dov’è.

A quel punto il suo due camere non arriva sul mercato.

Chi avrebbe comprato quel due camere continua a cercarlo.

E la catena si interrompe.

Lo stesso meccanismo può ripetersi nel passaggio:

2 camere → 3 camere → villetta.

Vendi bene la casa che hai, ma il vantaggio della vendita viene mangiato dal costo molto più alto della casa che vuoi comprare dopo.

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Ed è così che sparisce la fascia “nel mezzo”

Questo spiega anche un’altra cosa che chi cerca casa a Ponzano mi dice continuamente.

Le alternative sembrano sempre essere due:

• nuova costruzione, con prezzi inevitabilmente più elevati, oppure
• immobili molto datati, spesso da ristrutturare o efficientare.

Quello che manca più frequentemente è il prodotto nel mezzo:

• una casa di 10, 15 o 20 anni,
• ben tenuta,
• con impianti ancora attuali,
• buona distribuzione degli spazi,
• garage, terrazzo o giardino,
• senza importanti lavori da affrontare.

Queste case esistono.

Il problema è che i loro proprietari spesso non hanno abbastanza convenienza a venderle.

E quindi non arrivano sul mercato.

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I dati sulle case per famiglie confermano che il problema non riguarda soltanto Ponzano

Secondo idealista, in Italia l’offerta di abitazioni con almeno tre locali — quindi quelle maggiormente compatibili con le esigenze di una famiglia — si è ridotta del 10% in soli sei mesi.

La diminuzione ha interessato 97 capoluoghi su 110.

Sempre secondo lo stesso studio, a Treviso soltanto il 60% delle abitazioni con almeno tre locali risulta economicamente accessibile rispetto al reddito familiare medio locale preso come riferimento.

La media nazionale è del 71%.

Questo significa che non dobbiamo guardare soltanto a quante case sono pubblicizzate.

Dobbiamo chiederci:

• quante hanno le dimensioni giuste?
• quante sono nella zona richiesta?
• quante sono già abitabili?
• quante hanno un prezzo compatibile con il reddito della famiglia?
• Quando applichiamo tutti questi filtri contemporaneamente, il numero reale di alternative può diventare molto piccolo.

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Anche il prezzo medio di Ponzano racconta qualcosa

A ottobre 2026 il prezzo medio richiesto negli annunci a Ponzano Veneto ha raggiunto 2.406 euro al metro quadro, con un incremento del 15,5% rispetto a ottobre 2025.

È un dato molto forte.

Ma va interpretato correttamente.

Non significa che ogni abitazione di Ponzano sia improvvisamente aumentata del 15,5% in un anno.

Ponzano è un mercato relativamente piccolo e oggi la nuova costruzione pesa molto sull’offerta visibile.

Se aumenta la quota di immobili nuovi, efficienti e di fascia di prezzo superiore presenti nei portali, può salire anche il prezzo medio richiesto del Comune.

Il dato quindi non racconta soltanto “quanto valgono le case”.

Racconta anche quali case stanno arrivando sul mercato.

Ed è esattamente il punto di questo articolo.

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Un annuncio su tre è nuovo. Ma questo non significa che ci sia tanta scelta

Se prendiamo la fotografia di Ponzano vista prima:

• 170 annunci complessivi
• 57 classificati come nuova costruzione

circa il 33,5% dell’offerta pubblicizzata è nuovo.

Questi numeri sono naturalmente dinamici e cambiano continuamente: sono annunci, non compravendite notarili, e più annunci possono riferirsi allo stesso intervento.

Ma spiegano benissimo una cosa.

La nuova costruzione oggi ha una visibilità enorme.

E proprio questa visibilità può creare l’impressione che il mercato sia pieno di case.

In realtà il problema non è quante immagini di case vediamo.

È quanti immobili realmente alternativi tra loro sono acquistabili da quella specifica famiglia.

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Quindi sì: è pieno di gru. Ma manca comunque l’offerta

Adesso possiamo rispondere alla domanda iniziale.

“Se è pieno di gru, come può mancare l’offerta?”

Per almeno quattro motivi.

• Le nuove abitazioni autorizzate in provincia di Treviso sono diminuite di circa il 29% rispetto al 2020.
• Una parte delle nuove costruzioni viene venduta prima che il cantiere diventi visibile.
• A Ponzano il nuovo occupa circa un terzo degli annunci presenti sul portale, aumentando moltissimo la percezione della sua presenza.

E soprattutto continua a mancare quella parte di offerta che dovrebbe arrivare dal ricambio degli immobili privati recenti.

Quest’ultimo punto non può essere quantificato oggi con una statistica pubblica specifica per Ponzano.

Ma è esattamente ciò che vedo ogni giorno parlando con proprietari e famiglie che vorrebbero cambiare casa.

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La casa che cerchi potrebbe esistere. Semplicemente il proprietario non la sta vendendo

Forse questa è la conclusione più importante.

Quando diciamo che “mancano case”, non significa che fisicamente a Ponzano o Treviso non esistano abbastanza abitazioni.

Significa che non arrivano abbastanza immobili sul mercato con le caratteristiche, il prezzo e la qualità che oggi le famiglie stanno cercando.

Ed è una differenza enorme.

Perché il problema non è soltanto costruire nuove abitazioni.

È anche rimettere in movimento quelle che già esistono.

La gru è ciò che vediamo.
L’immobile che il proprietario decide di non vendere è ciò che non vediamo.

Ed è proprio quest’ultimo che, oggi, può spiegare una parte importante della sensazione di scarsità.

Per questo il vero dato da guardare non è:

“Quanti cantieri ci sono?”

Ma:

“Quante case giuste sono davvero disponibili oggi per la famiglia che le sta cercando?”

Perché possono esserci gru ovunque e, contemporaneamente, pochissima scelta.

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