Se comprare casa è diventato così difficile, chi continua a comprare?

Negli ultimi anni sentiamo ripetere sempre la stessa cosa:

comprare casa è diventato più difficile.

Prezzi più alti, mutui più costosi rispetto agli anni dei tassi quasi a zero, maggiore capitale iniziale necessario, famiglie che fanno fatica a passare da un appartamento più piccolo a uno più grande.

Eppure c’è un dato che sembra raccontare una storia diversa:

le compravendite restano su livelli elevati.

Il grafico pubblicato da Banca d’Italia nell’aggiornamento di ottobre 2026 mostra infatti che il numero delle compravendite residenziali rimane nettamente superiore ai livelli del 2015 e, dopo il forte recupero successivo al 2020, continua a mantenersi su valori sostenuti.

Allora la domanda viene spontanea:

Se comprare casa è diventato così difficile, chi continua a comprare?

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Il mercato non è fermo. È diventato più selettivo

Questo è probabilmente il primo punto da capire.

Quando diciamo che “comprare casa è difficile” non significa che nessuno riesca più a farlo.

Significa piuttosto che non tutti partono dalla stessa situazione.

• Ci sono famiglie che devono finanziare quasi interamente l’acquisto.
• Altre arrivano con una casa già venduta.
• Altre ancora possono contare su risparmi accumulati negli anni, aiuti familiari, donazioni, eredità o patrimonio già esistente.

Ed è proprio questa differenza di partenza che oggi pesa moltissimo.

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Gli italiani, tra l’altro, non sono tra le famiglie più indebitate

Un altro grafico del report Banca d’Italia è molto interessante.

Il debito finanziario delle famiglie italiane, rapportato al reddito disponibile, rimane sensibilmente più basso rispetto a quello di diversi altri grandi Paesi.

Nel confronto compaiono Francia, Germania, Italia, Regno Unito, Spagna e Stati Uniti: l’Italia si colloca tra i Paesi con un livello di indebitamento familiare più contenuto. eib_Ottobre_2026_it

Quindi il problema non è semplicemente:

“Gli italiani hanno troppi debiti.”

Anzi.

Il vero punto è capire chi riesce ad assumersi nuovo debito e per quale importo.

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Il mutuo conta, ma non spiega tutto

Banca d’Italia mostra anche l’andamento dei tassi sui nuovi prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni.

Dopo i forti rialzi degli anni precedenti, i tassi si sono ridimensionati, pur restando lontani dai livelli eccezionalmente bassi del periodo 2020-2021. eib_Ottobre_2026_it

Eppure la difficoltà di acquistare casa rimane.

Questo ci dice una cosa importante:

Il mutuo è una parte del problema. Non è tutto il problema.

Perché puoi anche ottenere il finanziamento.

Ma prima devi riuscire a sostenere:

• l’anticipo;
• le imposte;
• il notaio;
• eventuali lavori;
• l’arredamento;
• e soprattutto la differenza di prezzo tra la casa che possiedi e quella che vuoi acquistare.

Ed è spesso proprio lì che il passaggio si blocca.

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Chi parte da zero e chi parte con patrimonio non vive lo stesso mercato

Facciamo due esempi.

• Una giovane coppia cerca una casa da 320.000 euro.

Ha due redditi buoni, ma pochi risparmi.

Il problema può non essere la rata mensile.

Può essere trovare 50.000, 60.000 o 70.000 euro iniziali tra anticipo e spese.

• Un’altra coppia compra la stessa casa.

Ma parte dalla vendita di un appartamento acquistato dieci anni prima.

Oppure riceve un aiuto familiare.

Oppure dispone di una quota ereditata.

Il reddito mensile può essere simile.

La capacità di acquisto, però, è completamente diversa.

Oggi non conta soltanto quanto guadagni. Conta anche da dove parti.

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E questo spiega perché il mercato continua a muoversi

Se guardiamo soltanto ai prezzi e ai tassi, potremmo aspettarci un mercato molto più fermo.

E invece le compravendite continuano.

Perché una parte degli acquirenti arriva all’acquisto con un vantaggio patrimoniale che altri non hanno.

Non necessariamente grandi patrimoni.

A volte basta:

• aver comprato casa prima;
• aver finito buona parte del mutuo;
• vendere un immobile che nel frattempo si è rivalutato;
• ricevere un aiuto dai genitori;
• disporre di un’eredità o di una donazione;
• avere accumulato risparmio per molti anni.

Il report Banca d’Italia mostra inoltre che il reddito disponibile reale delle famiglie e la propensione al risparmio hanno recuperato rispetto agli anni precedenti. Ma anche questo dato non significa che tutte le famiglie abbiano automaticamente la stessa capacità di acquistare casa.

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Il vero divario oggi è tra chi deve creare capitale e chi lo possiede già

Ed è forse questo il punto più importante.

Per molti acquirenti il vero ostacolo non è riuscire a pagare una rata da 1.000 o 1.200 euro.

È riuscire ad arrivare al rogito.

Perché tra prezzo della casa, percentuale finanziabile dalla banca e costi accessori può servire una quantità di capitale iniziale molto significativa.

• Chi quel capitale ce l’ha può continuare a comprare.
• Chi deve ancora costruirlo rischia invece di rimanere fuori più a lungo.
• E più i prezzi aumentano, più questa distanza tende ad allargarsi.

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Anche chi cambia casa è avvantaggiato rispetto a chi compra la prima

Questo si vede molto bene anche nel mercato reale.

Chi vende una casa acquistata anni fa può ritrovarsi con un capitale importante da reinvestire.

Ma questo non significa necessariamente che il cambio di casa sia semplice.

Perché se il suo appartamento è aumentato di valore, probabilmente è aumentata anche la casa più grande che vorrebbe acquistare.

Ed ecco il paradosso:

vende bene, ma deve aggiungere molto di più per fare il salto successivo.

È lo stesso meccanismo che può rallentare il passaggio:

2 camere → 3 camere → villetta.

E quando le famiglie non riescono a fare questo passaggio, anche l’offerta dell’usato si riduce.

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Quindi chi sta comprando davvero?

Non abbiamo, in questo report, una fotografia anagrafica dettagliata di ogni acquirente.

Banca d’Italia ci dice però qualcosa di molto utile:

• le compravendite restano sostenute;
• il debito delle famiglie italiane rimane relativamente contenuto;
• i prestiti alle famiglie continuano a essere una componente importante del mercato;
• il risparmio delle famiglie ha recuperato;
• i tassi non sono tornati ai livelli ultra-bassi del passato. eib_Ottobre_2026_it

La lettura più interessante, quindi, è questa:

Il mercato non è diventato impossibile per tutti. È diventato molto più dipendente dalla situazione patrimoniale di partenza.

Ed è una differenza enorme.

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La vera domanda non è più soltanto: “Quanto puoi pagare di rata?”

Per anni l’acquisto della casa è stato raccontato soprattutto così:

reddito → mutuo → rata.

Oggi questo schema da solo non basta più.

Bisogna aggiungere almeno un’altra voce:

capitale iniziale.

E forse anche un’altra ancora:

patrimonio familiare.

Perché due persone con lo stesso stipendio possono avere possibilità completamente diverse di acquistare la stessa casa.

Una parte da zero.

L’altra parte con 100.000 euro derivanti dalla vendita di un immobile, da risparmi o da un trasferimento familiare.

Il mercato le tratta in modo molto diverso.

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Conclusione

Quindi no: il fatto che le compravendite restino alte non significa che comprare casa sia diventato facile.

Significa che c’è ancora una parte importante della popolazione che riesce ad acquistare.

Ma non necessariamente perché guadagna molto di più.

Spesso perché dispone di più capitale.

Ed è qui che oggi si crea una delle principali differenze tra chi riesce a entrare nel mercato e chi continua a rimandare.

La domanda quindi non è soltanto:

“Posso permettermi la rata?”

Ma sempre più spesso:

“Con quanto capitale riesco ad arrivare all’acquisto?”

Ed è forse proprio questa la chiave per capire perché il mercato continua a muoversi, anche mentre così tante persone hanno la sensazione che comprare casa sia diventato quasi impossibile.

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