Meno nuove case sul mercato: ecco perché i prezzi potrebbero restare alti

Per mesi abbiamo parlato soprattutto di tassi, mutui e capacità di acquisto.

Ma c’è un altro elemento che può incidere in modo molto concreto sul mercato immobiliare dei prossimi anni:

quante nuove case verranno effettivamente costruite.

E i dati più recenti iniziano a mandare un segnale interessante.

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Nel primo trimestre 2026, secondo Istat, il numero di abitazioni autorizzate attraverso i permessi di costruire è diminuito del 9,2% rispetto al trimestre precedente. Nello stesso periodo è scesa del 5,5% anche la superficie utile abitabile autorizzata.

Questo non significa che da domani spariranno le nuove costruzioni.

Ma significa che, nel breve periodo, la nuova offerta residenziale potrebbe crescere meno rapidamente di quanto siamo stati abituati a vedere negli anni del Superbonus e della forte spinta all’edilizia.

Ed è qui che il dato diventa interessante per chi sta pensando di comprare casa.

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Meno nuove case significa automaticamente prezzi più alti?

Non automaticamente.

Il prezzo di una casa dipende sempre dall’incontro tra domanda e offerta.

Ma se la domanda resta presente e l’offerta di nuove abitazioni rallenta, è evidente che si crea una condizione che può contribuire a mantenere i prezzi sostenuti.

Soprattutto nei territori dove:

• il nuovo disponibile è poco;
• i terreni edificabili sono limitati;
• i costi di costruzione restano elevati;
• le procedure autorizzative sono lunghe;
• gli immobili efficienti in classe energetica alta sono molto richiesti.

Questo meccanismo è particolarmente importante nel segmento del nuovo, perché la quantità di prodotto disponibile non può aumentare rapidamente.

Per costruire una nuova abitazione servono progettazione, autorizzazioni, finanziamento, cantiere e tempi tecnici.

Se oggi vengono autorizzate meno case, l’effetto sull’offerta si vedrà nei mesi e negli anni successivi.

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E i prezzi cosa stanno facendo?

Ed è proprio qui che i dati diventano interessanti.

Nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti del 4% rispetto allo stesso periodo del 2025.

Ma c’è un dato ancora più significativo:

le abitazioni nuove sono aumentate del 5% su base annua, mentre quelle esistenti sono cresciute del 3,7%.

Nel Nord-Est, dove ci troviamo, la crescita complessiva dei prezzi delle abitazioni è stata del 4,2% su base annua. I

Quindi abbiamo contemporaneamente:

• meno abitazioni autorizzate rispetto al trimestre precedente;
• prezzi delle case ancora in crescita;
• prezzi del nuovo che crescono più dell’usato;
• compravendite sostanzialmente stabili nel secondo trimestre 2026.

Non è una previsione certa sul futuro. Ma è una combinazione di dati che merita attenzione.

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Il nuovo sta diventando un prodotto più raro?

In alcune zone potrebbe accadere proprio questo.

Una casa nuova in classe A4 oggi non compete soltanto con altre nuove costruzioni.

Compete anche con un patrimonio immobiliare esistente che spesso richiede interventi importanti per raggiungere gli stessi livelli di efficienza, comfort e tecnologia.

E se l’offerta di nuove abitazioni diminuisce, il valore relativo di quelle disponibili può aumentare.

Perché il mercato non ragiona soltanto in termini di metri quadrati.

Conta anche quanto è difficile sostituire quel prodotto.

Una casa nuova, efficiente, con tre camere, garage, terrazzo o giardino in una determinata zona non può essere semplicemente “prodotta” in poche settimane se la domanda aumenta.

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Perché i costruttori possono decidere di costruire meno

C’è poi il lato dell’offerta.

Per un’impresa iniziare una nuova operazione oggi significa affrontare:

• costo del terreno;
• costi di costruzione;
• costo del denaro;
• tempi autorizzativi;
• rischio commerciale;
• capacità reale del mercato di assorbire il prodotto.

È quindi comprensibile che, dopo anni molto espansivi, le imprese diventino più selettive prima di iniziare nuove operazioni.

Il dato Istat sui permessi suggerisce proprio una maggiore prudenza nel breve periodo.

Va però letto correttamente: rispetto al primo trimestre 2025, il numero di abitazioni autorizzate è sceso soltanto dello 0,5%, mentre la superficie utile abitabile è addirittura aumentata del 4,4%.

Quindi non siamo davanti a un blocco dell’edilizia. Siamo davanti a un rallentamento congiunturale, che potrebbe diventare significativo se dovesse continuare nei prossimi trimestri.

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E allora conviene aspettare?

È la domanda che torna continuamente.

• Aspettare che i tassi scendano.
• Aspettare che i prezzi diminuiscano.
• Aspettare che arrivino più case sul mercato.
• Ma se nel frattempo vengono costruite meno abitazioni e il prezzo del nuovo continua a crescere, la situazione può diventare diversa da quella sperata.

La domanda quindi non dovrebbe essere soltanto:

“I tassi scenderanno?”

Ma anche:

“Quante case simili a quella che sto cercando saranno disponibili tra uno o due anni?”

Perché un tasso leggermente più basso potrebbe non compensare un prezzo d’acquisto più alto.

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Il vero rischio dell’attesa

Abbiamo già parlato altre volte del costo dell’attesa.

Aspettare può avere senso quando serve a:

• aumentare il capitale disponibile;
• migliorare la propria capacità reddituale;
• ridurre altri debiti;
• costruire una posizione finanziaria più solida.

Ma aspettare soltanto nella speranza che le case costino meno è un’altra cosa.

Oggi i dati non stanno mostrando un ribasso generalizzato.

Al contrario, nel secondo trimestre 2026 le abitazioni nuove costano mediamente il 5% in più rispetto a un anno prima.

E contemporaneamente i permessi per nuove abitazioni hanno registrato un brusco calo rispetto al trimestre precedente.

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Non tutte le case aumenteranno allo stesso modo

Naturalmente questo non significa che qualsiasi immobile salirà di prezzo.

Il mercato resta molto selettivo.

Una casa:

• energivora;
• da ristrutturare pesantemente;
• mal posizionata;
• sovrapprezzata;
• con caratteristiche poco richieste;

può avere un comportamento completamente diverso.

Ma per gli immobili nuovi, efficienti e difficili da sostituire, una riduzione dell’offerta può contribuire a mantenere i valori più sostenuti. Ed è questa la distinzione importante.

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Conclusione

I costruttori non stanno smettendo di costruire.

Ma i dati del primo trimestre 2026 mostrano che il numero di nuove abitazioni autorizzate ha rallentato sensibilmente rispetto al trimestre precedente.

Nel frattempo, i prezzi continuano a crescere e il nuovo registra un aumento superiore all’usato.

Quindi la relazione da osservare nei prossimi mesi è semplice:

se l’offerta di nuove abitazioni diminuisce mentre la domanda resta stabile, la pressione sui prezzi potrebbe non diminuire.

Per chi sta pensando di acquistare una casa nuova, questo è probabilmente uno dei dati più importanti da monitorare.

Perché il momento migliore per comprare non dipende soltanto dal tasso del mutuo. Dipende anche da quanta scelta avrai domani e a quale prezzo.

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