Casa A4 o classe E? Quanto costa davvero viverci per 30 anni
Ogni giorno accompagno famiglie nella scelta della loro casa.
E quasi sempre, quando confrontiamo una nuova costruzione con un’abitazione meno recente, arriva la stessa domanda:
“Vale davvero la pena spendere di più per una casa nuova in classe A4?”
La risposta più semplice sarebbe:
“Consuma meno.”
Ma una famiglia che sta per investire centinaia di migliaia di euro merita qualcosa di più di una risposta semplice.
Merita dei numeri.
Per questo ho deciso di fare un confronto diverso.
Immaginiamo due appartamenti di 80 mq, nella stessa zona, destinati alla stessa famiglia.
Uno in classe A4.
L’altro in classe E.
La casa A4 avrà probabilmente un prezzo di acquisto superiore.
Ed è proprio questo il punto.
Non voglio dimostrare che una casa A4 sia sempre più conveniente.
Voglio capire quanto costa davvero possedere le due case nel tempo.
Per farlo dobbiamo smettere di guardare soltanto il prezzo scritto nell’annuncio e aggiungere tutto il resto:
mutuo, interessi, consumi energetici, eventuali interventi futuri e valore dell’immobile nel momento in cui vorremo rivenderlo.
1. Il primo costo da considerare è il mutuo
Nel 2026 alcune banche applicano condizioni più favorevoli agli immobili energeticamente efficienti.
Ad agosto 2026 BPER, ad esempio, propone per immobili in classe energetica A o B e durate comprese tra 20 e 30 anni un tasso fisso promozionale del 2,85%.
Per il mutuo ordinario della stessa banca, sulle medesime durate, il tasso fisso promozionale indicato è invece del 3,30%.
La differenza è di 0,45 punti percentuali.
Può sembrare poco.
Su un mutuo di lunga durata, però, non lo è.
Facciamo una simulazione puramente matematica per capire quanto pesa il tasso.
Se entrambe le famiglie finanziassero 200.000 euro per 30 anni
Per isolare l’effetto del tasso, ipotizziamo lo stesso capitale finanziato e la stessa durata.
| Mutuo € 200.000 – 30 anni | Casa A4 – Mutuo Green | Casa E – Mutuo standard |
|---|---|---|
| Capitale finanziato | € 200.000 | € 200.000 |
| TAN | 2,85% | 3,30% |
| Rata mensile | circa € 827 | circa € 876 |
| Totale 360 rate | circa € 297.761 | circa € 315.328 |
| Interessi complessivi | circa € 97.761 | circa € 115.328 |
| Differenza mensile | — | + € 49 |
| Maggiori interessi in 30 anni | — | + € 17.566 |
Il capitale restituito è identico: 200.000 euro. A cambiare è il costo del finanziamento.
Con questi tassi, a parità di capitale e durata, il mutuo standard comporterebbe quindi circa 49 euro in più al mese e circa 17.566 euro di interessi aggiuntivi nell’arco dei 30 anni.
Questa simulazione serve esclusivamente a isolare l’effetto del tasso. Non significa che acquistare una casa A4 faccia automaticamente risparmiare 17.566 euro, perché dobbiamo ancora considerare una variabile fondamentale: il prezzo di acquisto della casa.
2. Se la casa A4 costa di più, dobbiamo finanziare anche quella differenza
Ed è qui che il confronto diventa realmente interessante.
Immaginiamo che due appartamenti di dimensioni simili abbiano prezzi differenti proprio perché uno è nuovo, tecnologicamente più evoluto e in classe A4, mentre l’altro è un immobile meno recente in classe E.
Se per acquistare la casa A4 devo investire più capitale, non posso ignorarlo.
Una parte del vantaggio ottenuto attraverso il mutuo green potrebbe essere assorbita dal maggiore prezzo iniziale.
Per questo la domanda corretta non è:
“Quale delle due case ha la rata più bassa?”
E nemmeno:
“Quale costa meno oggi?”
La domanda corretta è:
“Quanto mi costeranno complessivamente queste due case nel periodo in cui le possiederò?” Ed è un calcolo molto diverso.
3. Poi arrivano i consumi
La classe energetica non è semplicemente una lettera scritta sull’APE.
Dietro quella lettera ci sono caratteristiche costruttive e impiantistiche che possono cambiare profondamente il modo in cui una casa utilizza l’energia.
Una moderna abitazione A4 può integrare, ad esempio:
- isolamento termico evoluto;
- serramenti ad alte prestazioni;
- pompa di calore;
- impianto fotovoltaico;
- riscaldamento a bassa temperatura;
- sistemi di regolazione più efficienti.
Una casa in classe E appartiene invece a un livello prestazionale differente.
Ma sarebbe scorretto trasformare automaticamente questa differenza in una cifra uguale per tutte le famiglie.
I consumi reali dipendono anche dalle abitudini di chi vive nell’immobile, dagli impianti presenti, dall’esposizione, dalla temperatura mantenuta negli ambienti e dalle caratteristiche specifiche dell’edificio.
Per questo non esiste una bolletta universale della classe A4 e una bolletta universale della classe E.
Esiste però una differenza di efficienza che, anno dopo anno, può incidere significativamente sul costo complessivo dell’abitare.
E più aumenta il periodo durante il quale possediamo l’immobile, più questa differenza assume importanza.
4. Anche il prezzo dell’energia conta
L’energia che una casa non consuma è energia che non dobbiamo acquistare.
E il suo valore cambia nel tempo.
Dal 1° luglio 2026 ARERA indica per il cliente tipo vulnerabile servito in Maggior Tutela un prezzo di riferimento dell’energia elettrica di 31,63 centesimi per kWh, imposte comprese.
Questo ci ricorda una cosa importante.
Quando acquistiamo una casa non conosciamo il prezzo dell’energia dei prossimi venti o trent’anni.
Una maggiore efficienza energetica significa quindi anche una minore esposizione alle future variazioni del costo dell’energia.
5. Ma c’è un’altra variabile: quanto varrà quella casa domani?
Questo, secondo me, è uno degli aspetti più interessanti dell’intero confronto.
Banca d’Italia ha studiato la relazione tra classe energetica e prezzo delle abitazioni italiane.
Controllando anche altre caratteristiche degli immobili e la loro localizzazione, lo studio ha rilevato che le abitazioni appartenenti alle quattro classi energetiche migliori presentavano mediamente un prezzo richiesto circa 25% superiore rispetto agli immobili appartenenti alla classe energetica peggiore.
Questo dato deve essere interpretato correttamente.
Non significa:
“Compro una A4 e guadagnerò il 25%.”
E non significa nemmeno che passando da una classe E a una A4 il valore aumenti automaticamente del 25%.
Significa qualcosa di diverso e, a mio avviso, molto importante:
il mercato attribuisce già un valore economico all’efficienza energetica.
6. Il mercato immobiliare sta già facendo una distinzione
Un’analisi di Immobiliare.it Insights relativa al primo semestre 2025 ha rilevato che, a livello nazionale, le abitazioni nelle classi energetiche più elevate venivano offerte mediamente a circa 3.000 euro al metro quadrato, contro poco meno di 2.000 euro al metro quadrato per quelle appartenenti alle classi E, F e G.
Il divario rilevato era superiore al 50%.
Anche questo dato va letto con cautela.
Le abitazioni in classe A sono frequentemente anche più recenti, meglio accessoriate e tecnologicamente più evolute.
Non possiamo quindi attribuire tutta la differenza di prezzo esclusivamente alla classe energetica.
Ma il segnale del mercato è evidente.
Efficienza energetica, età dell’immobile, tecnologia e qualità costruttiva stanno diventando elementi sempre più importanti nella formazione del valore.
7. E tra dieci anni?
Questa è la domanda che personalmente mi interessa di più.
Immaginiamo di acquistare oggi entrambe le case e di rivenderle nel 2036.
- Quale delle due sarà più facile vendere?
- Quale richiederà meno interventi?
- Quale risponderà meglio alle aspettative degli acquirenti di quel momento?
- Quale offrirà caratteristiche energetiche più vicine agli standard che il mercato richiederà?
Non possiamo sapere oggi quale sarà esattamente il prezzo di quelle due case nel 2036.
Chi fornisse una cifra precisa starebbe semplicemente facendo una previsione.
Possiamo però osservare ciò che sta accadendo oggi. E oggi il mercato sta già attribuendo un valore diverso agli immobili energeticamente più efficienti.
8. Quindi la casa A4 conviene sempre?
No.
Ed è probabilmente la conclusione più importante di questo confronto.
Una casa A4 acquistata a un prezzo eccessivo non diventa automaticamente un buon investimento perché consuma meno.
Allo stesso modo, una buona casa in classe E acquistata al prezzo corretto può rappresentare un’ottima scelta.
Ogni immobile deve essere valutato singolarmente.
Quello che non possiamo più fare, però, è confrontare due case guardando soltanto il prezzo di vendita.
Il vero confronto è un altro
Quando confrontiamo due immobili dovremmo iniziare a ragionare così:
- PREZZO DI ACQUISTO
- COSTO DEL FINANZIAMENTO
- CONSUMI
- MANUTENZIONI E INTERVENTI FUTURI
- VALORE RESIDUO DELL’IMMOBILE
Questo è il costo reale dell’abitare.
La casa da 300.000 euro non è necessariamente più economica di quella da 330.000
È probabilmente l’esempio più semplice.
Vediamo due case.
Una costa 300.000 euro.
L’altra 330.000.
Istintivamente pensiamo:
“La seconda costa 30.000 euro in più.”
È vero il giorno dell’acquisto.
- Ma non sappiamo ancora quale delle due ci costerà di più.
- Dobbiamo conoscere il mutuo necessario per acquistarla.
- Gli interessi che pagheremo.
- Quanto spenderemo per riscaldarla e raffrescarla.
- Gli eventuali lavori che dovremo affrontare.
- Quanto capitale dovremo investirvi negli anni.
- E infine quale immobile avremo tra le mani quando decideremo di venderlo.
Solo allora possiamo sapere quale delle due era realmente la casa più economica.
Il prezzo è solo l’inizio
Alla domanda:
“Vale davvero la pena spendere di più per una casa in classe A4?”
dopo aver analizzato questi dati non risponderei né sì né no.
Risponderei: facciamo i conti.
Perché scegliere casa non significa semplicemente capire quanto possiamo spendere oggi.
Significa capire quale investimento è sostenibile per la nostra famiglia e quale patrimonio stiamo costruendo per il futuro.
Una casa efficiente può offrire un mutuo più favorevole, consumi inferiori, maggiore comfort e caratteristiche che il mercato sembra già premiare.
Ma tutto questo deve essere confrontato con il maggiore investimento iniziale.
È esattamente ciò che faccio quando costruisco il Business Plan della compravendita.
Perché la casa che costa meno al momento dell’acquisto non è necessariamente quella che, alla fine, avremo pagato meno.
Nota metodologica
I tassi bancari riportati sono condizioni promozionali rilevate ad agosto 2026 sui siti ufficiali degli istituti citati e possono variare. La concessione del finanziamento e le condizioni effettivamente applicabili dipendono dal profilo del cliente, dall’immobile e dalle politiche dell’istituto di credito.
La simulazione del mutuo da 200.000 euro ha esclusivamente lo scopo di mostrare l’effetto matematico di due TAN differenti a parità di capitale e durata; non rappresenta un preventivo bancario e non comprende TAEG, assicurazioni e ulteriori costi.
I dati relativi ai valori immobiliari sono dati medi statistici e non rappresentano una previsione del futuro valore di uno specifico immobile.
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Dal Centro Studi Immobiliare di Giada Carniato
Questo articolo fa parte del Centro Studi Immobiliare, un progetto nato per aiutare famiglie e proprietari a comprendere il mercato immobiliare attraverso analisi, approfondimenti e strumenti pratici.
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