Chi compra casa oggi? Dopo 25 anni vedo scomparire la famiglia che conoscevo
Faccio l’agente immobiliare da 25 anni e, se penso a chi entrava nel mio ufficio quando ho iniziato e a chi entra oggi, una delle differenze più evidenti è questa.
Nel mercato immobiliare di Ponzano Veneto e Treviso, che conosco e seguo ogni giorno, la famiglia che per anni ha rappresentato una parte importante della domanda sta cambiando.
Non significa che le case non si vendano. Anzi.
In alcuni cantieri i due camere vengono prenotati quando sono ancora sulla carta.
Contemporaneamente, villette e appartamenti con tre camere – le tipologie che fino a qualche anno fa rappresentavano quasi automaticamente la casa della famiglia – oggi possono richiedere tempi di vendita molto più lunghi.
Soprattutto nel nuovo. Sembra una contraddizione. Secondo me non lo è. Perché non sta cambiando soltanto il mercato immobiliare.
Stanno cambiando le persone che comprano casa.
Il mercato che vedo oggi
Nel mio lavoro incontro sempre più spesso due categorie di acquirenti.
- Da una parte ci sono le giovani coppie.
Comprano casa, ma il loro progetto di vita non è necessariamente quello che abbiamo conosciuto per decenni: matrimonio, due figli e quindi la necessità di avere tre camere, giardino e una casa abbastanza grande per accompagnare la crescita della famiglia.
Alcune non vogliono figli. Altre rimandano la decisione. Altre ancora semplicemente non sanno se li avranno.
Per loro un appartamento con due camere, ben progettato, efficiente e con costi di gestione contenuti può non essere più una sistemazione temporanea.
Può essere la casa definitiva.
- Dall’altra parte vedo una fascia di acquirenti completamente diversa.
Sono persone più mature, spesso proprietarie di una casa grande, magari quella in cui hanno cresciuto i figli.
Oggi i figli se ne sono andati e quella casa è diventata troppo grande.
Ci sono il giardino da mantenere, le scale, gli spazi che non vengono più utilizzati, i consumi e la manutenzione.
Non stanno necessariamente cercando una casa più economica. Stanno cercando una casa più semplice.
Spesso hanno già un patrimonio immobiliare, dispongono di risorse proprie e hanno una necessità di ricorrere al mutuo molto diversa rispetto a quella di una giovane famiglia.
Vogliono una casa nuova, efficiente, comoda, possibilmente senza troppe manutenzioni e con spazi esterni godibili ma gestibili.
E così succede qualcosa che nel mercato immobiliare di qualche anno fa sarebbe sembrato molto meno normale: un bel due camere può avere una domanda fortissima, mentre un tre camere o una villetta possono fare più fatica.
Ma dove sono finite le famiglie?
È la domanda che mi sono posta osservando quello che accade nei miei cantieri.
E i dati aiutano a capire che non si tratta soltanto di una mia impressione.
Secondo ISTAT, nel 2025 in Italia sono nati circa 355.000 bambini, il 3,9% in meno rispetto all’anno precedente.
Il numero medio di figli per donna è sceso a 1,14, nuovo minimo storico.
Ma c’è un altro dato che, dal punto di vista immobiliare, trovo ancora più significativo: come sono composte oggi le famiglie italiane.
- Le coppie con figli rappresentano ormai soltanto il 28,4% delle famiglie.
- Il 37,1% è composto da persone sole, il 20,2% da coppie senza figli e il 10,8% da famiglie con un solo genitore.
- E se guardiamo al Nord, il cambiamento è ancora più evidente: le coppie con figli scendono al 27,1%, mentre le persone sole arrivano al 38,2%.
C’è poi un confronto che racconta forse meglio di qualsiasi altro numero quanto sia cambiata la società italiana.
- Trent’anni fa le coppie con figli rappresentavano il 47,9% delle famiglie. Oggi sono il 28,4%.
Quasi una famiglia su due è diventata poco più di una su quattro.
Nello stesso tempo si è ridotta anche la dimensione media delle famiglie: in vent’anni siamo passati da circa 2,6 a 2,2 componenti per famiglia.
E allora la domanda, per chi lavora nel mercato immobiliare, diventa inevitabile. Se sono cambiate così profondamente le famiglie, possiamo davvero aspettarci che rimangano identiche le case che cercano?
Una società fatta sempre più di single, coppie senza figli, famiglie più piccole e persone che vivono più a lungo non può avere esattamente gli stessi bisogni abitativi di venti o trent’anni fa.
Ed è qui che i dati demografici incontrano quello che vedo concretamente sul mercato: alcune abitazioni con due camere vengono prenotate quando sono ancora sulla carta, mentre villette e appartamenti con tre camere – per anni la casa per eccellenza della famiglia – oggi possono richiedere molto più tempo per trovare il loro acquirente.
Non significa che le case grandi non si venderanno più. Significa qualcosa di diverso e, per chi progetta nuovi interventi, forse ancora più importante: la platea di persone che ha realmente bisogno di quelle metrature sta cambiando.
Non è soltanto una questione di soldi
Per anni abbiamo spiegato il calo delle nascite soprattutto attraverso ragioni economiche.
- Il lavoro precario.
- Gli stipendi.
- Il costo della casa.
- I mutui.
- Il costo di crescere un figlio.
- Sono certamente fattori importanti.
Ma una ricerca pubblicata su PNAS e realizzata da ricercatori dell’Università Bocconi e dell’Università di Padova aggiunge un elemento molto interessante.
Lo studio ha coinvolto oltre 8.000 persone tra i 20 e i 44 anni in Italia, Germania, Stati Uniti e Argentina.
Ai partecipanti sono stati presentati diversi scenari per capire quali condizioni incidessero maggiormente sulla decisione di avere un figlio.
Il risultato conferma che reddito e stabilità abitativa rimangono elementi centrali.
Ma emerge anche qualcos’altro.
Sulla decisione di avere figli pesano le aspettative sul futuro: la situazione economica generale, il cambiamento climatico, i conflitti internazionali, la stabilità politica e sociale.
In Italia, in particolare, non emerge una singola grande paura dominante.
Pesa piuttosto l’insieme delle incertezze.
In altre parole, non basta domandarsi: “Posso permettermi un figlio oggi?”
Sempre più persone sembrano domandarsi: “Come sarà la mia vita tra dieci o vent’anni?”
Ed è una differenza enorme.
Quando cambia il progetto di vita, cambia anche la casa
È qui che, secondo me, la questione demografica incontra direttamente il mercato immobiliare.
Perché una casa non viene scelta soltanto in base ai metri quadrati.
Viene scelta pensando alla vita che immaginiamo di avere dentro quei metri quadrati.
Per decenni una giovane coppia poteva comprare una casa pensando:
“Qui avremo due figli.”
- Servivano quindi tre camere.
- Magari il giardino.
- Una zona giorno grande.
- Una casa capace di accompagnare la famiglia per venti o trent’anni.
Ma se quel progetto familiare cambia, cambia inevitabilmente anche la domanda immobiliare.
Questo non significa che nessuno voglia più una villetta o un appartamento con tre camere.
E sarebbe sbagliato sostenere che la denatalità sia l’unica ragione per cui alcune tipologie oggi richiedono più tempo per essere vendute.
Il prezzo rimane fondamentale.
Così come contano il costo del mutuo, la capacità di indebitamento, la posizione, la qualità dell’immobile e il rapporto tra prezzo e reddito.
Ma sarebbe altrettanto sbagliato ignorare quello che sta succedendo.
Il bacino di persone per cui una casa grande rappresenta una necessità potrebbe essersi ridotto.
La demografia smette di essere una statistica e diventa mercato immobiliare
Ed è probabilmente questo l’aspetto che trovo più interessante.
Possiamo leggere che in Italia nascono meno bambini e considerarlo un problema demografico.
Possiamo osservare che aumenta l’età media della popolazione e considerarlo un problema sociale.
Poi però entro in un cantiere e vedo un due camere prenotato sulla carta mentre un appartamento più grande richiede più tempo.
A quel punto quei numeri non sono più lontani.
Sono entrati nel mercato immobiliare.
E ci obbligano a porci una domanda:
Se sta cambiando la famiglia, siamo sicuri di stare costruendo ancora le case giuste?
Vendere un cantiere non significa arrivare quando è già stato costruito
Per me questa domanda non nasce oggi.
Da oltre dieci anni lavoro sulle nuove costruzioni con un’impostazione molto precisa.
Il mio rapporto con un costruttore non comincia con: “Giada, questi sono i disegni. Adesso vendili.”
Comincia molto prima.
La domanda è:
- “Giada, cosa costruiamo?”
- Quante unità.
- Quali metrature.
- Quante camere.
- Quali spazi esterni.
- Quale distribuzione.
- Quale fascia di prezzo.
E soprattutto:
chi sarà la persona che dovrebbe comprare quella casa quando arriverà sul mercato?
È anche per questo che negli interventi che ho seguito negli ultimi anni abbiamo previsto tipologie differenti e appartamenti più compatti, senza dare per scontato che la richiesta del futuro sarebbe rimasta identica a quella del passato.
Oggi alcuni di quei due camere vengono prenotati sulla carta.
Non considero questo una previsione infallibile: il mercato immobiliare non lo è mai.
Lo considero il risultato di una cosa molto più concreta: osservare le persone prima ancora degli immobili.
In 25 anni ho visto cambiare il credito, i tassi, i prezzi, le normative, il modo di costruire e il modo di vendere.
Ma soprattutto ho visto cambiare le persone.
Ed è questo, secondo me, il lavoro di chi vuole conoscere davvero un mercato.
Un professionista non può limitarsi a fotografare quello che è successo ieri e applicarlo al progetto di domani.
Deve accorgersi dei cambiamenti mentre stanno avvenendo. E, quando possibile, anticiparli.
Perché un nuovo intervento immobiliare nasce oggi, ma deve incontrare la domanda che ci sarà quando quelle case arriveranno sul mercato.
Ed è per questo che, dopo 25 anni, continuo a pensare che il punto di partenza non siano le case. Sono le persone, le loro vite e i progetti che stanno ancora immaginando.
Fonti
- ISTAT – Indicatori demografici, anno 2025
- ISTAT – Rapporto Annuale 2026
- Università degli Studi di Padova – ricerca sulle intenzioni di fecondità e sulle incertezze globali, pubblicata su PNAS
- Università Bocconi – ricerca sulle intenzioni di fecondità
Dal Centro Studi Immobiliare di Giada Carniato
Questo articolo fa parte del Centro Studi Immobiliare, un progetto nato per aiutare famiglie e proprietari a comprendere il mercato immobiliare attraverso analisi, approfondimenti e strumenti pratici.
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