Riqualificazione urbana e valore degli immobili: il caso Lifestyle Morganella
Quando si parla di valore immobiliare, si pensa quasi sempre alla casa: metratura, finiture, classe energetica, giardino, terrazzo, esposizione.
Ma una casa non esiste mai da sola.
Il suo valore dipende anche da dove si trova, da come evolve il quartiere e dalla qualità dello spazio che la circonda.
Lifestyle Morganella è un caso che conosco particolarmente bene, perché è uno dei progetti immobiliari che ho seguito fin dalla fase iniziale.
Un intervento nato sulla carta, sviluppato in un contesto interessato da un percorso di riqualificazione e venduto completamente prima della fine dei lavori.
Ed è proprio da questo progetto che possiamo capire quanto il contesto possa incidere sulla percezione e sul valore di un immobile.
Cosa significa davvero riqualificazione urbana
La riqualificazione urbana non significa semplicemente costruire edifici nuovi.
Significa intervenire su un’area per renderla più ordinata, più vivibile, più accessibile e più coerente con le esigenze di chi la abita.
Può riguardare:
- edifici;
- strade;
- aree verdi;
- percorsi pedonali;
- spazi pubblici;
- servizi;
- illuminazione;
- qualità complessiva dell’ambiente urbano.
Quando questi elementi migliorano insieme, cambia anche il modo in cui una zona viene percepita.
E la percezione di una zona ha un peso concreto nelle decisioni di acquisto.
Una casa vale anche per ciò che ha intorno
Due immobili con caratteristiche simili possono avere valori molto diversi semplicemente perché sono inseriti in contesti differenti.
Una zona ordinata, ben servita, curata e capace di evolvere nel tempo tende ad essere più attrattiva per chi cerca casa.
Questo non significa che una riqualificazione urbana garantisca automaticamente un aumento del valore immobiliare.
Il valore dipende sempre da molti fattori:
- qualità dell’immobile;
- stato di manutenzione;
- efficienza energetica;
- domanda presente sul mercato;
- disponibilità di immobili concorrenti;
- caratteristiche specifiche della zona.
Ma un contesto che migliora può contribuire a sostenere nel tempo l’attrattività e il valore degli immobili che ne fanno parte.
Il caso Lifestyle Morganella
Lifestyle Morganella è stato sviluppato all’interno di un progetto che non riguardava soltanto le abitazioni.
L’obiettivo era creare un contesto residenziale coerente, contemporaneo e piacevole da vivere.
Quando abbiamo iniziato a proporre le abitazioni, il progetto era ancora in fase di sviluppo.
Gli acquirenti dovevano quindi fare una cosa che oggi può sembrare normale, ma che allora richiedeva molta fiducia:
immaginare il risultato finale prima di poterlo vedere completamente realizzato.
Il progetto ha incontrato il mercato.
Le abitazioni sono state vendute tutte su carta, prima della conclusione dei lavori.
Per me questo rimane uno degli esempi più interessanti di quanto, nella vendita di una nuova costruzione, non si acquisti soltanto una planimetria.
Si acquista un progetto, un contesto e soprattutto un’idea di come sarà vivere lì negli anni successivi.
Perché il contesto conta anche quando si rivende
Il tema diventa ancora più importante quando pensiamo al cosiddetto valore residuo di un immobile.
Una casa ben costruita mantiene più facilmente la propria appetibilità se nel frattempo anche il contesto intorno continua ad essere:
- curato;
- accessibile;
- riconoscibile;
- piacevole da vivere;
- richiesto dal mercato.
Al contrario, anche un buon immobile può perdere attrattività quando si trova in una zona che nel tempo peggiora o non riesce ad evolvere.
Per questo, quando valuto una casa, non guardo mai soltanto ciò che c’è dentro il confine della proprietà.
Guardo anche ciò che accade fuori.
Acquistare una casa significa acquistare anche una zona
Questo vale ancora di più per chi compra una nuova costruzione.
Quando l’edificio non è ancora terminato, è facile concentrarsi sulla pianta, sulle finiture e sul prezzo.
Ma alcune delle domande più importanti sono altre:
- Come sarà questa zona tra cinque o dieci anni?
- Ci sono servizi?
- È un’area destinata a migliorare?
- Il contesto è coerente con il tipo di abitazione che sto acquistando?
- Quanto sarà desiderabile questa posizione quando un giorno dovrò eventualmente rivendere?
Sono domande che spesso incidono sul valore futuro molto più della scelta di una piastrella.
Cosa mi ha insegnato Lifestyle Morganella
Seguire un progetto dalla sua nascita fino alla vendita completa permette di osservare il mercato da una prospettiva diversa.
Lifestyle Morganella mi ha confermato una cosa che negli anni ho visto ripetersi molte volte:
una casa può essere progettata bene, ma per creare valore deve essere inserita nel posto giusto e nel contesto giusto.
È uno dei motivi per cui, quando seguo una nuova costruzione, non parto mai soltanto dall’immobile.
Parto dal progetto complessivo. Perché una casa deve funzionare oggi. Ma deve avere senso anche domani.
Dal Centro Studi Immobiliare di Giada Carniato
Questo articolo fa parte del Centro Studi Immobiliare, un progetto nato per aiutare famiglie e proprietari a comprendere il mercato immobiliare attraverso analisi, approfondimenti e strumenti pratici.
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