Ristrutturi casa dopo il 3 agosto 2026? Quando scattano davvero gli obblighi sulle rinnovabili
- “Sto comprando una casa singola e devo rifare gli impianti: devo mettere anche il fotovoltaico?”
- “Compro un appartamento in condominio e rifaccio tutto dentro: cambia qualcosa?”
- “Devo rifare solo il bagno: rientro nei nuovi obblighi?”
Sono domande molto più utili di un generico “dal 3 agosto cambiano le regole”.
Perché il punto è proprio questo: non basta dire che stai ristrutturando casa.
La normativa distingue il tipo di intervento e, in base a quello, cambiano gli obblighi di utilizzo delle fonti rinnovabili.
Il riferimento è il D.Lgs. 9 gennaio 2026 n. 5, entrato in vigore il 4 febbraio 2026, che modifica il D.Lgs. 199/2021 e aggiorna gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici. Le nuove regole si applicano alle richieste di titolo edilizio presentate dal 3 agosto 2026.
Prima cosa da capire: “ristrutturare” non significa sempre la stessa cosa
Nel linguaggio comune diciamo “ristrutturo casa” per qualsiasi intervento: rifaccio il bagno, cambio i serramenti, sostituisco la caldaia, rifaccio tutti gli impianti.
Dal punto di vista energetico, invece, queste situazioni non sono equivalenti.
La normativa distingue, tra gli altri casi, tra:
- nuova costruzione;
- ristrutturazione importante di primo livello;
- ristrutturazione importante di secondo livello;
- ristrutturazione dell’impianto termico.
Ed è questa classificazione tecnica che determina se e quali obblighi sulle fonti rinnovabili entrano in gioco.
Caso 1: compro una casa singola e devo rifare tutti gli impianti
Questo è probabilmente il caso più interessante.
Immaginiamo una casa indipendente esistente.
La compro e decido di:
- rifare completamente il riscaldamento;
- sostituire la vecchia caldaia;
- installare una pompa di calore;
- rifare l’impianto elettrico;
- magari sostituire anche serramenti e pavimenti.
Qui non possiamo più dire semplicemente: “è una ristrutturazione interna”.
Bisogna capire se l’intervento viene classificato come ristrutturazione dell’impianto termico oppure, se vengono coinvolti anche involucro e superfici disperdenti in misura significativa, come ristrutturazione importante di primo o secondo livello.
Dal 3 agosto 2026 anche questi interventi possono essere soggetti a quote minime di copertura dei consumi mediante fonti rinnovabili. Il nuovo Allegato III prevede infatti obblighi specifici non solo per gli edifici nuovi, ma anche per ristrutturazioni importanti e interventi sull’impianto termico.
Quindi:
rifare tutto l’impianto termico di una casa singola è proprio uno dei casi da verificare prima di acquistare. Non significa automaticamente “fotovoltaico sempre obbligatorio”, perché il rispetto della quota FER dipende dal progetto complessivo e dalle tecnologie adottate. Ma significa che il progettista o il termotecnico deve verificare i requisiti prima di depositare la pratica.
Caso 2: compro una casa singola e rifaccio solo il bagno
Qui la situazione cambia completamente.
Se rifaccio:
- sanitari;
- rivestimenti;
- tubazioni del bagno;
- doccia;
- pavimento;
- arredo bagno;
ma non intervengo in modo sostanziale sull’impianto termico dell’edificio e non realizzo una ristrutturazione energetica dell’involucro, non basta il semplice rifacimento del bagno a far scattare gli obblighi FER dell’Allegato III.
In altre parole:
rifare il bagno non significa automaticamente dover installare fotovoltaico o pompa di calore. È importante dirlo perché un titolo del tipo “dal 3 agosto obbligo di rinnovabili per chi ristruttura” rischia di far pensare esattamente il contrario.
Caso 3: compro un appartamento in condominio e rifaccio completamente l’interno
Anche qui bisogna distinguere.
Supponiamo di acquistare un appartamento in un condominio e di rifare:
- cucina;
- bagni;
- impianto elettrico;
- pavimenti;
- porte;
- parte dell’impianto idraulico.
Se l’impianto di riscaldamento è centralizzato e l’intervento non modifica l’impianto termico condominiale né coinvolge l’edificio nelle condizioni previste dalla normativa energetica, la semplice ristrutturazione interna dell’appartamento non equivale automaticamente a una ristrutturazione importante dell’edificio.
Se invece l’appartamento ha impianto autonomo e si interviene radicalmente sulla climatizzazione, oppure l’intervento comprende anche elementi dell’involucro, va fatta una verifica tecnica più approfondita.
Il fatto che l’immobile sia in condominio rende inoltre fondamentale distinguere ciò che riguarda la singola unità da ciò che riguarda le parti comuni.
Caso 4: cambio la vecchia caldaia con una pompa di calore e rifaccio il riscaldamento
Questo è uno dei casi da guardare con maggiore attenzione.
Se non stiamo parlando di una semplice manutenzione o sostituzione puntuale, ma di una vera ristrutturazione dell’impianto termico, la disciplina 2026 prevede una quota minima di energia rinnovabile.
Per gli edifici esistenti interessati da ristrutturazione dell’impianto termico, il nuovo Allegato III porta infatti dentro il sistema degli obblighi anche interventi che prima il proprietario poteva percepire come “solo impiantistici”.
È qui che entra in gioco, per esempio, una pompa di calore.
Ma attenzione:
fonte rinnovabile non significa necessariamente solo fotovoltaico. La verifica viene fatta sull’intero sistema energetico dell’edificio e sulle modalità con cui vengono coperti i fabbisogni.
Caso 5: sostituisco serramenti, faccio cappotto e rifaccio gli impianti
Qui aumentano decisamente le probabilità di rientrare in una ristrutturazione importante.
La normativa energetica distingue primo e secondo livello anche in funzione della quantità di involucro edilizio interessata dall’intervento e dell’eventuale contemporaneo intervento sugli impianti.
Dal 3 agosto 2026 il nuovo Allegato III prevede, in sintesi:
- per edifici nuovi: copertura FER del 60% dei consumi per acqua calda sanitaria e del 60% della somma dei consumi per acqua calda, riscaldamento e raffrescamento;
- per ristrutturazioni importanti di primo livello: 40%;
- per ristrutturazioni importanti di secondo livello: 15% sui consumi di climatizzazione previsti;
- sono previsti requisiti anche per la ristrutturazione dell’impianto termico.
Sono numeri tecnici che non vanno applicati “a occhio”: devono essere verificati nella relazione energetica del progetto.
Caso 6: demolisco e ricostruisco la casa
Qui la situazione è molto più netta.
La demolizione e ricostruzione rientra storicamente nella definizione di ristrutturazione rilevante utilizzata dalla normativa sulle rinnovabili e viene trattata, ai fini dei requisiti energetici, con obblighi molto più vicini a quelli di una nuova costruzione. La definizione normativa ricomprende infatti gli edifici esistenti soggetti a demolizione e ricostruzione.
In questo tipo di intervento fotovoltaico, pompe di calore, involucro e prestazioni energetiche non sono più elementi “aggiuntivi”: diventano parte integrante del progetto.
Quindi dal 3 agosto 2026 il fotovoltaico è obbligatorio?
La risposta corretta è:
non in qualsiasi ristrutturazione.
Dipende da:
- tipo di edificio;
- tipo di intervento;
- impianto esistente;
- superfici dell’involucro coinvolte;
- titolo edilizio;
- fattibilità tecnica;
- progetto energetico complessivo.
È per questo che la domanda “devo mettere il fotovoltaico?” viene dopo.
La prima domanda dovrebbe essere:
Che tipo di intervento sto realizzando secondo la normativa energetica?
Solo dopo si determina quali quote di energia rinnovabile devono essere rispettate e con quali tecnologie.
E se tecnicamente non si può?
La disciplina prevede che gli obblighi siano applicati nei limiti della fattibilità tecnica, economica e funzionale, oltre alle specifiche compatibilità legate, per esempio, agli edifici sottoposti a tutela. L’articolo 26 del D.Lgs. 199/2021 richiama espressamente questi criteri.
Quindi non esiste un automatismo del tipo:
“non riesco a mettere i pannelli sul tetto = non posso più ristrutturare”.
Serve invece una valutazione progettuale e, quando previsto, una motivazione tecnica.
Il vero problema per chi compra una casa da ristrutturare
Per me questo è l’aspetto immobiliare più importante.
Quando si visita una casa da ristrutturare, oggi non basta più chiedere:
“Quanto spenderò per rifare il bagno e i pavimenti?”
Bisogna iniziare a chiedersi anche:
- che impianto termico c’è?
- quanto è vecchio?
- va sostituito completamente?
- la casa necessita di cappotto o isolamento?
- il tetto va rifatto?
- che titolo edilizio servirà?
- l’intervento rientra in una ristrutturazione importante?
- quali requisiti energetici dovrà rispettare il progetto?
Perché due case apparentemente simili possono avere costi di ristrutturazione completamente diversi.
Prima di fare un’offerta, quindi?
Se sto acquistando una casa da ristrutturare in modo importante, il consiglio è semplice:
prima dell’offerta economica seria, devo sapere almeno a grandi linee quale intervento sarà necessario.
Non significa avere già un progetto esecutivo.
Significa evitare di comprare un immobile pensando:
“Con 80.000 euro rifaccio tutto”
e scoprire dopo che, oltre agli interventi estetici, il progetto richiede una revisione completa del sistema energetico dell’edificio.
Ed è proprio qui che una consulenza immobiliare fatta prima dell’acquisto può cambiare completamente la qualità della decisione.
In sintesi
Dal 3 agosto 2026 cambiano gli obblighi sulle fonti rinnovabili per determinate nuove costruzioni e ristrutturazioni.
Ma:
- rifare un bagno non equivale a rifare un impianto termico;
- rifare un appartamento in condominio non equivale automaticamente a una ristrutturazione importante dell’edificio;
- rifare completamente impianto, involucro o demolire e ricostruire può invece far scattare requisiti molto più rilevanti.
Per questo la domanda non è:
“Sto ristrutturando?”
ma:
“Che tipo di ristrutturazione sto facendo?”
Ed è una domanda che, quando si compra una casa usata, conviene porsi prima, non dopo il rogito.
Dal Centro Studi Immobiliare di Giada Carniato
Questo articolo fa parte del Centro Studi Immobiliare, un progetto nato per aiutare famiglie e proprietari a comprendere il mercato immobiliare attraverso analisi, approfondimenti e strumenti pratici.
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