Solo i ricchi oggi possono comprare casa? Una fotografia dell’Italia che ti stupirà

Quando si parla di accesso alla casa, il ragionamento sembra quasi automatico:

più alto è il reddito, più facile è diventare proprietari.

E, al contrario:

chi guadagna meno compra meno casa.

Eppure i dati più recenti raccontano una realtà molto meno scontata.

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Secondo un’analisi di Confedilizia, ripresa dal Sole 24 Ore e costruita su dati Istat e Banca d’Italia, negli ultimi anni la quota di famiglie proprietarie dell’abitazione in cui vivono è cresciuta anche tra le fasce economicamente meno abbienti.

Il dato che colpisce di più riguarda proprio il 20% delle famiglie con i redditi più bassi.

In questa fascia, la quota di proprietari è passata da circa 54% a circa 61% in sei anni.

Quindi la domanda diventa inevitabile:

Se il reddito è più basso, come è possibile che aumentino i proprietari di casa?

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Reddito e patrimonio non sono la stessa cosa

È probabilmente questo il primo punto da chiarire.

Quando guardiamo soltanto al reddito annuale di una famiglia, vediamo una parte della sua situazione economica.

Non vediamo necessariamente:

• risparmi accumulati;
• patrimonio già posseduto;
• aiuti economici della famiglia;
• immobili ricevuti nel tempo;
• successioni;
• donazioni;
• capitale derivante dalla vendita di un altro bene.

Una famiglia può quindi avere un reddito relativamente contenuto ma disporre di un patrimonio che rende possibile un acquisto immobiliare.

Ed è proprio questa distinzione tra reddito e patrimonio che rende i dati molto più comprensibili.

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Per le famiglie meno abbienti la casa pesa ancora di più

L’analisi evidenzia anche un altro aspetto importante.

Per le famiglie economicamente meno forti, l’abitazione di proprietà rappresenta spesso la componente principale della ricchezza netta.

In altre parole, chi dispone di minori risorse finanziarie tende ad avere una parte molto maggiore del proprio patrimonio concentrata proprio nella casa.

Questo aiuta a capire perché la proprietà immobiliare continui ad avere in Italia un ruolo così particolare.

Per molte famiglie la casa non è soltanto il luogo in cui vivere.

È anche:

• risparmio accumulato nel tempo;
• sicurezza patrimoniale;
• bene da trasmettere;
• capitale utilizzabile in futuro.

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Anche i giovani stanno tornando verso la proprietà

Il fenomeno non riguarda soltanto le fasce di reddito.

Già un precedente studio di Confedilizia, basato su dati Istat, aveva evidenziato una ripresa della proprietà tra i nuclei familiari più giovani.

Tra i nuclei in cui il principale percettore di reddito ha meno di 35 anni, la quota che vive in una casa di proprietà è passata dal 60,2% nel 2019 al 64,7% nel 2023.

Nello stesso periodo la quota di chi viveva in affitto è scesa dal 39,8% al 35,3%.

Anche questo dato va letto con attenzione.

Non significa che oggi per un giovane comprare casa sia semplice.

Significa però che, nonostante prezzi, mutui e difficoltà di accesso al credito, la proprietà continua a rappresentare un obiettivo importante.

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Quindi chi ha redditi più bassi compra davvero più casa?

Qui bisogna distinguere bene.

Il dato ci dice che è aumentata la quota di famiglie meno abbienti che vive in una casa di proprietà.

Non ci dice automaticamente che tutte queste famiglie abbiano acquistato recentemente l’immobile con il solo reddito corrente.

Ed è proprio questo il punto più interessante.

Una parte della spiegazione può stare nella crescita dell’occupazione, nell’accesso al credito e nelle agevolazioni.

Ma probabilmente dobbiamo guardare anche altrove.

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Il patrimonio familiare può cambiare completamente la capacità di acquisto

Pensiamo a una situazione molto comune.

Una persona ha uno stipendio normale.

Da sola non riuscirebbe ad accumulare rapidamente l’anticipo necessario per acquistare una casa.

Poi interviene un patrimonio familiare.

Può essere:

• una somma donata dai genitori;
• una quota ricevuta in successione;
• una parte del ricavato della vendita di un immobile ereditato;
• una casa ricevuta che viene venduta per acquistarne un’altra.

A quel punto il reddito della persona non è cambiato.

Ma la sua capacità di acquistare casa sì.

• Può ridurre l’importo del mutuo.
• Può permettersi un anticipo maggiore.
• Può passare dall’affitto all’acquisto.
• Oppure può acquistare una casa più grande o più adatta alle proprie esigenze.

Ed è proprio per questo che guardare soltanto al reddito rischia di darci una fotografia incompleta del mercato.

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Il passaggio generazionale conta sempre di più

Avevo già affrontato il tema del patrimonio immobiliare che passa da una generazione all’altra.

• Successioni e donazioni non significano necessariamente che chi riceve un immobile andrà ad abitare proprio in quella casa.
• Spesso il patrimonio ricevuto diventa invece la leva economica per una nuova operazione immobiliare.
• Una quota ereditaria può diventare un anticipo.
• Un immobile ricevuto insieme ad altri eredi può essere venduto.
• Una donazione può ridurre drasticamente il mutuo necessario.

È quindi possibile che una parte della crescita della proprietà tra le fasce di reddito più basse sia collegata anche alla trasmissione di patrimonio tra generazioni.

Questa però è una lettura economica plausibile: i dati del Sole 24 Ore non quantificano quale quota dei nuovi proprietari sia diventata tale grazie a successioni o donazioni.

Ed è proprio il tema che approfondirò nel prossimo articolo.

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Una casa di proprietà riduce davvero le disuguaglianze?

Secondo lo studio di Confedilizia, sì: l’allargamento della proprietà immobiliare tra le fasce meno abbienti ha contribuito a rafforzarne il patrimonio e a ridurre la distanza rispetto alle fasce più ricche.

È una lettura interessante perché modifica la percezione che spesso abbiamo del mercato immobiliare.

Tendiamo a pensare alla casa di proprietà come a qualcosa che appartiene prevalentemente ai redditi elevati.

Ma in Italia il patrimonio immobiliare è molto più diffuso.

E soprattutto, nelle famiglie meno abbienti, la casa può rappresentare quasi tutto il patrimonio disponibile.

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Questo cambia anche il modo in cui leggiamo il mercato

Quando incontriamo un acquirente non possiamo quindi capire la sua reale capacità di spesa semplicemente guardando lo stipendio.

• Due famiglie con lo stesso reddito possono avere possibilità completamente diverse.
• Una può non avere risparmi.
• L’altra può disporre di capitale familiare.
• Una può avere bisogno di finanziare quasi tutto l’acquisto.
• L’altra può richiedere un mutuo molto più piccolo.

Il reddito rimane fondamentale per la sostenibilità della rata. Ma non racconta da solo quanto una famiglia possa realmente investire nell’acquisto di una casa.

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Quindi solo i ricchi possono comprare casa?

I dati ci dicono chiaramente di no.

Anzi, negli ultimi anni la proprietà della casa è aumentata proprio anche tra le fasce di reddito più basse.

• Questo non significa che l’accesso alla casa sia diventato facile.
• E non significa che le difficoltà economiche siano scomparse.
• Significa però che, per capire davvero chi può comprare casa, dobbiamo guardare almeno a due elementi: reddito e patrimonio.

Ed è proprio qui che la fotografia dell’Italia diventa molto più interessante di quanto sembri.

La domanda non è soltanto “quanto guadagni?”.

La domanda è anche:

“Quali risorse, oltre al reddito, possono rendere possibile il tuo acquisto?”

Perché nel mercato immobiliare italiano il reddito conta moltissimo.

Ma spesso non racconta tutta la storia.

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Nel prossimo approfondimento

Nel prossimo articolo entrerò proprio nel punto che questi dati lasciano aperto:

quanto incidono successioni e donazioni nel fare il grande passo verso l’acquisto di casa?

Perché ricevere un immobile o una quota di patrimonio non significa necessariamente andare a vivere in quella casa. Può significare invece avere finalmente il capitale necessario per uscire dall’affitto, ridurre il mutuo oppure acquistare una casa migliore.

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