Case green e case brown: quanto vale davvero la differenza?

Negli ultimi anni l’efficienza energetica è diventata un fattore decisivo non solo per l’ambiente, ma anche per il portafoglio. Una recente analisi condotta da CRIF Real Estate Services, su un ampio campione di perizie immobiliari collegate a mutui in Italia, mette nero su bianco un dato chiaro: le abitazioni ad alte prestazioni energetiche si vendono meglio e valgono sensibilmente di più rispetto a quelle meno efficienti.

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L’andamento 2021-2025: chi sale e chi scende

Tra il 2021 e il 2025 si è consolidata una tendenza netta:

• Le case in classe A e B (definite green) hanno mostrato una tenuta dei prezzi, con una leggera crescita di circa +2%.
• Le abitazioni in classe F e G (le cosiddette brown) hanno invece perso circa -4% nello stesso periodo.
• Le classi intermedie (C-E) si sono mosse poco, restando in equilibrio tra stabilità e modeste variazioni.

Tradotto in cifre: nel 2025 una casa “green” costa in media 500 euro al metro quadro in più rispetto a una di fascia media, e addirittura 700 euro/mq in più rispetto a un immobile energivoro.

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Nord, Centro e Sud: tre mercati diversi

Il divario di valore non è uniforme in tutto il Paese:

• Al Nord la forbice supera gli 800 €/mq.
• Al Centro e Sud la differenza si riduce, attestandosi intorno a 560 €/mq.
• Nelle città più grandi e dinamiche, invece, lo scarto può arrivare fino a 1.100 €/mq.

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Città, periferie e piccoli comuni

Anche la posizione urbana influisce molto:

• Nei centri storici e nelle zone centrali il premio per le case green raggiunge circa 1.000 €/mq, pari a un +40% rispetto alle brown.
• In periferia la differenza si riduce a circa 700 €/mq (+31%).
• Nei comuni capoluogo lo scarto si aggira sui 500-550 €/mq, mentre nei paesi più piccoli può salire fino a 750 €/mq.

Un dettaglio interessante: nelle aree centrali, le abitazioni di classe media finiscono per avvicinarsi molto alle brown, mostrando che il mercato sta premiando in modo deciso solo le soluzioni realmente efficienti.

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Milano: il laboratorio del futuro

Il caso di Milano è particolarmente rappresentativo:

• Qui il distacco tra case green e quelle di classe intermedia è intorno ai 500 €/mq (+14%).
• Ma il divario con le brown raddoppia: 1.000 €/mq in meno per gli immobili più energivori (-34%).

Dal 2023, infatti, nel capoluogo lombardo le quotazioni delle abitazioni efficienti sono in crescita, mentre i valori delle brown continuano a scendere.

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Prospettive: cosa aspettarsi nei prossimi anni

Secondo Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di CRIF, il futuro è già scritto:

“Le abitazioni a basso consumo energetico continueranno a mantenere valore, mentre quelle più obsolete rischiano una svalutazione crescente. Le classi intermedie possono rappresentare un buon compromesso tra sostenibilità del prezzo e prospettive di risparmio”.

Con il possibile calo dei tassi d’interesse e l’arrivo della Direttiva europea sulle Case Green previsto per il 2026, la domanda per immobili efficienti potrebbe subire un’ulteriore accelerazione. Per le case brown, invece, il rischio è un calo ancora più marcato di appetibilità e valore.

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