Comprare casa su carta: il preliminare e le garanzie che ti tutelano davvero

Acquistare un immobile ancora da costruire è una scelta sempre più diffusa: consente di personalizzare gli spazi, beneficiare di immobili in classe energetica elevata e spesso di un miglior rapporto qualità/prezzo.
Tuttavia, proprio perché l’immobile non è ancora ultimato, è fondamentale conoscere le tutele previste dalla legge e affidarsi a professionisti che conoscano a fondo questo tipo di operazioni.

Cos’è il preliminare di un immobile da costruire

Il contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire è l’accordo con cui:

• il costruttore, che agisce nell’esercizio della sua attività d’impresa, promette di vendere;
• una persona fisica promette di acquistare un immobile che non è ancora agibile.

La legge considera “immobile da costruire” quello per cui:

• il permesso di costruire è già stato richiesto,
• ma la costruzione non è ancora ultimata o non è in uno stato tale da consentire il rilascio dell’agibilità.

Ed è proprio in questa fase che entrano in gioco le garanzie più importanti per l’acquirente.

La fideiussione: la tua principale tutela

Prima di firmare un preliminare per un immobile da costruire, il costruttore è obbligato per legge a consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa.

Questa garanzia serve a proteggere tutte le somme che versi prima del rogito, nel caso in cui il costruttore:

• fallisca o entri in una situazione di crisi,
• sia sottoposto a procedure concorsuali o esecuzioni immobiliari,
• non adempia agli obblighi previsti dal contratto.

👉 Se la fideiussione non viene consegnata, il contratto preliminare è nullo.
Una nullità che può essere fatta valere solo dall’acquirente, a sua tutela.

La polizza assicurativa decennale postuma

Al momento del rogito definitivo, il costruttore deve inoltre consegnare una polizza assicurativa indennitaria decennale, che copre:

• rovina totale o parziale dell’edificio,
• gravi difetti costruttivi,
• danni derivanti da vizi del suolo o della costruzione.

Questa polizza è obbligatoria per gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto dal 16 marzo 2019 in poi ed è una tutela fondamentale anche nel lungo periodo.

Attenzione alla proposta di acquisto

Quando si acquista su carta, la proposta di acquisto non è un semplice modulo.
La legge prevede che il preliminare contenga già moltissime informazioni tecniche e urbanistiche (caratteristiche dell’immobile, titoli edilizi, eventuali vincoli, iscrizioni o trascrizioni).

Il problema?
👉 Questi dati non sono nella disponibilità dell’acquirente, ma del costruttore.

Per questo motivo, oggi in molti casi il preliminare per immobili da costruire deve essere stipulato con atto notarile e gestito con estrema attenzione.

Quando NON si applicano queste tutele

Le garanzie previste dalla normativa non si applicano se:

• il progetto non è ancora stato presentato in Comune;
• l’immobile è già ultimato e dotato di agibilità.

Capire esattamente in quale fase si trova l’immobile è quindi determinante.

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Perché è fondamentale affidarti a una specialista nella vendita su carta

La compravendita di immobili da costruire non è una vendita tradizionale.
Richiede competenze specifiche, conoscenza della normativa, capacità di leggere i documenti tecnici e di tutelare l’acquirente passo dopo passo.

👉 Io mi occupo da anni di vendite su carta, collaborando con costruttori e affiancando clienti che vogliono acquistare in sicurezza, senza sorprese.

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