Donazioni immobiliari: da oggi compravendite più sicure per gli acquirenti
Dal 18 dicembre 2025 entra in vigore una importante novità normativa che semplifica la circolazione degli immobili di provenienza donativa e offre maggiore sicurezza a chi acquista casa. La riforma è stata introdotta dal Ddl Semplificazioni e sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato, con l’obiettivo di eliminare una delle principali incertezze che per anni hanno rallentato migliaia di compravendite in Italia.
Cosa succedeva prima
Fino a oggi, chi acquistava un immobile che il venditore aveva ricevuto in donazione poteva ritrovarsi in una situazione rischiosa: gli eredi lesi dalla donazione potevano infatti esercitare l’azione di riduzione anche contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione dell’immobile entro dieci anni dalla morte del donatario.
La novità che tutela l’acquirente
Con la riforma ora non sarà più possibile far valere questo diritto sul bene donato venduto. Ciò significa che chi compra una casa di provenienza donativa potrà farlo con maggiore certezza e senza il timore di dover restituire l’immobile in futuro. Idealista
Gli eredi legittimari (coniuge, figli e, nei casi previsti, genitori) non perdono del tutto la tutela, ma la loro tutela si trasforma in un diritto di credito nei confronti del donatario, analogamente a quanto già previsto in altri ordinamenti europei.
Le nuove regole si applicano subito alle successioni aperte e donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. Per quelle precedenti, il regime resta quello di sempre solo se l’azione di riduzione o l’opposizione è già stata trascritta nei registri immobiliari entro sei mesi dall’entrata in vigore. Superata questa finestra, il nuovo regime si applicherà in modo uniforme.
Un impulso al mercato immobiliare
Secondo il Notariato, questa semplificazione rappresenta una garanzia di maggiore certezza giuridica, riduce i rischi per gli acquirenti e può favorire la circolazione degli immobili donati, che negli ultimi anni sono aumentati in numero nel nostro Paese (oltre 217.000 nel 2024).
Cosa significa per te che compri casa
Se stai valutando l’acquisto di un immobile e scopri che è stato ricevuto in donazione dal venditore, questa nuova normativa ti offre una tutela concreta. Non dovrai più preoccuparti che, anni dopo l’acquisto, un erede possa chiederti di restituire l’immobile. Rimane comunque fondamentale verificare sempre la storia giuridica dell’immobile prima di procedere e confrontarsi con un professionista che sappia interpretare correttamente la documentazione catastale e notarile.
Perché è fondamentale far controllare i documenti prima di comprare
Nonostante le nuove regole rendano oggi più sicuro l’acquisto di immobili di provenienza donativa, un principio resta invariato: prima di comprare casa è indispensabile verificare tutta la documentazione con un professionista esperto.
Ogni immobile ha una propria storia giuridica e urbanistica, e solo un’analisi accurata di:
- atto di provenienza,
- eventuali donazioni,
- trascrizioni,
- situazione catastale e urbanistica,
permette di capire se l’operazione è davvero sicura o se esistono ancora criticità da gestire correttamente prima del rogito.
👉 È qui che entra in gioco il valore della consulenza.
Io affianco quotidianamente chi compra casa, analizzando i documenti prima ancora di arrivare dal notaio, per evitare problemi, perdite di tempo e brutte sorprese dopo l’acquisto.
Se stai pensando di acquistare un immobile – soprattutto se ha una storia particolare come una donazione – non firmare nulla senza una verifica preventiva.
Una consulenza fatta prima può fare la differenza tra un acquisto sereno e un errore difficile da rimediare.
Dal Centro Studi Immobiliare di Giada Carniato
Questo articolo fa parte del Centro Studi Immobiliare, un progetto nato per aiutare famiglie e proprietari a comprendere il mercato immobiliare attraverso analisi, approfondimenti e strumenti pratici.
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Giada Carniato – Agente immobiliare
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