Dobbiamo aspettarci un altro 1929?

Quasi cento anni dopo, i mercati tornano a preoccupare. Ho ripreso la mia tesi di laurea per capire cosa c’è davvero di simile e cosa potrebbe accadere al mercato immobiliare.

In questi giorni i mercati finanziari sono tornati prepotentemente al centro dell’attenzione.

I rendimenti dei titoli di Stato americani hanno raggiunto livelli che non vedevamo da anni, il costo del denaro è tornato a salire negli Stati Uniti e anche in Europa i mercati obbligazionari stanno attraversando una fase di forte tensione.

E quando iniziano a comparire parole come debito, inflazione, tassi, Borse e rischio finanziario, prima o poi torna sempre la stessa domanda:

siamo alle porte di una nuova crisi?

Per chi deve vendere o comprare casa, però, ne esiste una ancora più concreta:

se arrivasse una nuova crisi, cosa succederebbe al valore delle nostre case?

È una domanda che mi ha fatto tornare indietro di parecchi anni. Alla mia tesi di laurea.

Il titolo era:

“Dal mercato finanziario al mercato reale, come si propaga una crisi”.

Il tema che avevo scelto di approfondire non era semplicemente la storia delle grandi crisi finanziarie.

La domanda era un’altra: come fa un problema che nasce sui mercati finanziari ad arrivare nell’economia reale?

Come passa dalla Borsa alle banche, dalle banche al credito, dal credito alle imprese, dalle imprese all’occupazione e infine alle famiglie?

Tra i casi che avevo analizzato c’era naturalmente la crisi del 1929.

Oggi, rileggendo quel lavoro alla luce di ciò che sta accadendo sui mercati, vale la pena riprendere la stessa domanda.

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Il 1929 iniziò davvero con il crollo di Wall Street?

Sì e no.

Il crollo della Borsa fu l’evento più spettacolare, quello rimasto nei libri di storia.

Ma per capire la Grande Depressione bisogna guardare ciò che esisteva prima e soprattutto ciò che accadde dopo.

Gli anni Venti americani erano stati anni di grande espansione economica e finanziaria.

La Borsa correva.

Tra l’agosto 1921 e il settembre 1929 il Dow Jones passò da circa 63 a 381 punti.

Si era diffusa inoltre la possibilità di acquistare azioni utilizzando fortemente il credito: in alcuni casi l’investitore metteva soltanto una piccola parte del capitale e prendeva a prestito il resto.

Finché i prezzi salivano, il meccanismo sembrava funzionare.

Poi arrivò ottobre 1929.

Il 28 ottobre il Dow Jones perse quasi il 13% in una sola giornata. Il giorno successivo quasi un altro 12%.

Ma il vero problema non fu soltanto quanto perse la Borsa. Fu quello che accadde dopo.

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Quando la crisi finanziaria entrò nelle case degli americani

• Il crollo colpì la fiducia.
• Le famiglie iniziarono a consumare meno.
• Le imprese ridussero gli investimenti e la produzione.
• Aumentarono i licenziamenti.
• Poi arrivarono le crisi bancarie.

Tra il 1930 e il 1933 l’offerta di moneta negli Stati Uniti diminuì di quasi il 30%.

Il credito si contrasse e la deflazione aumentò il peso reale dei debiti.

Quello che era iniziato come un enorme shock finanziario raggiunse così l’economia reale.

Produzione, redditi, occupazione, consumi.

Il PIL americano diminuì di circa il 30% e la disoccupazione raggiunse circa il 25%.

Ecco perché il titolo della mia tesi parlava proprio di propagazione della crisi.

Una crisi diventa davvero pericolosa per le famiglie quando smette di essere soltanto finanziaria.

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E oggi? Ci sono delle somiglianze?

È qui che il confronto diventa interessante.

Per molti anni abbiamo vissuto in un mondo caratterizzato da denaro estremamente economico.

Le banche centrali hanno immesso enormi quantità di liquidità nel sistema e i tassi di interesse sono rimasti eccezionalmente bassi.

Oggi quel mondo è cambiato.

• A settembre 2026 il rendimento del Treasury americano a dieci anni ha superato il 5%, tornando su livelli che non si vedevano da molti anni.
• Anche i rendimenti europei sono saliti.
• Inflazione, energia, debito pubblico e tensioni geopolitiche stanno modificando le aspettative degli investitori.
• E il costo del denaro è tornato ad avere un peso enorme.

Qualche analogia con altri periodi di tensione finanziaria quindi esiste.

Ma questo significa che siamo nel 1929? No.

E la differenza è fondamentale.

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Quasi cento anni non sono passati inutilmente

Nel 1929 il sistema finanziario era profondamente diverso.

Non esisteva l’architettura di vigilanza bancaria che conosciamo oggi.

Le banche disponevano di protezioni molto inferiori.

Gli strumenti a disposizione delle banche centrali erano differenti e durante la Grande Depressione la Federal Reserve non riuscì a impedire che una serie di crisi bancarie provocasse una fortissima contrazione della moneta e del credito.

Oggi, nell’area euro, la situazione è diversa.

La BCE nel suo Financial Stability Review di maggio 2026 descrive il sistema bancario dell’area euro come complessivamente ben capitalizzato, liquido e redditizio.

I coefficienti patrimoniali e di liquidità rimangono superiori ai requisiti regolamentari.

Questo non significa che non esistano rischi.

La stessa BCE avverte che tensioni geopolitiche, energia, aumento dei costi di finanziamento e rallentamento economico potrebbero mettere sotto pressione imprese e famiglie.

Ma significa che oggi non siamo di fronte allo stesso sistema finanziario del 1929.

E quindi non possiamo automaticamente aspettarci le stesse conseguenze.

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Ma cosa c’entra tutto questo con il valore della nostra casa?

Moltissimo.

Perché una delle convinzioni che sento più spesso è questa:

“Se arriva una crisi, i prezzi delle case crolleranno.”

Non funziona necessariamente così.

Una crisi finanziaria può certamente raggiungere il mercato immobiliare.

Ma perché accada deve esistere un meccanismo di trasmissione.

Per esempio:

• meno credito;
• mutui più difficili da ottenere;
• aumento della disoccupazione;
• riduzione del reddito disponibile;
• famiglie costrette a vendere;
• aumento dell’offerta di immobili;
• riduzione della domanda.

Se diversi di questi elementi si verificano contemporaneamente, allora la pressione sui prezzi può diventare importante.

Ed è proprio qui che dobbiamo guardare quello che sta realmente succedendo oggi, invece di limitarci a cercare analogie con il passato.

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Nel 2026 i prezzi delle case italiane stanno crollando?

No.

Gli ultimi dati Istat disponibili, pubblicati il 17 settembre 2026 e riferiti al secondo trimestre dell’anno, raccontano per ora qualcosa di molto diverso.

• I prezzi delle abitazioni in Italia sono aumentati del 4% rispetto allo stesso trimestre del 2025.
• Le abitazioni nuove sono aumentate del 5%.
• Quelle esistenti del 3,7%.
• Nel Nord-Est l’aumento annuo è stato del 4,2%.

C’è però un dato da non ignorare.

• La crescita sta rallentando.
• Nel primo trimestre l’aumento nazionale era stato superiore.
• E i volumi delle compravendite nel secondo trimestre sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto all’anno precedente.

Quindi non stiamo osservando un mercato in caduta. Ma nemmeno un mercato che possiamo leggere superficialmente.

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C’è poi un problema che nel 1929 non possiamo ritrovare allo stesso modo: l’offerta

La BCE segnala un fenomeno molto interessante.

• In diversi Paesi europei l’offerta di abitazioni non riesce a tenere il passo della domanda.
• L’attività di costruzione residenziale rimane debole e la scarsità di offerta sta contribuendo alla pressione sui prezzi.

Ed è un elemento importantissimo.

• Perché il prezzo di una casa non dipende soltanto dalla disponibilità di denaro.
• Dipende anche da quante case vengono offerte e da quante persone le cercano.
• Se l’offerta rimane limitata, una riduzione della domanda non produce necessariamente un crollo dei prezzi.
• Può semplicemente rallentarne la crescita.

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Quindi chi deve vendere casa dovrebbe farlo adesso?

Non esiste una risposta valida per tutti.

Ma esiste una domanda che un venditore dovrebbe porsi:

che cosa determina realmente il valore della mia casa?

Non il Dow Jones.

• Non il rendimento del Treasury americano preso isolatamente.
• E nemmeno la parola “crisi” letta sul titolo di un giornale.
• Conta il mercato nel quale quell’immobile si trova.
• Quante abitazioni simili sono disponibili?
• Quante persone le stanno cercando?
• Quanto tempo impiegano per essere vendute?
• A quale prezzo vengono realmente chiuse le trattative?
• Qual è la capacità di spesa degli acquirenti?
• E soprattutto: quanta concorrenza avrà quell’immobile nei prossimi mesi?

È su questi dati che dovrebbe essere costruita una decisione di vendita.

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E chi vuole comprare dovrebbe aspettare una crisi?

È probabilmente la domanda ancora più interessante.

Aspettare che arrivi una crisi per comprare casa a un prezzo più basso può sembrare una strategia razionale.

Ma significa implicitamente fare diverse previsioni contemporaneamente.

• Bisogna prevedere che la crisi arrivi.
• Che colpisca il mercato immobiliare.
• Che faccia diminuire i prezzi nella zona e nella tipologia di immobile che interessa.
• E che, nel frattempo, le condizioni del mutuo non peggiorino abbastanza da annullare il risparmio ottenuto sul prezzo.

Basta che una sola di queste variabili si comporti diversamente perché il risultato cambi completamente.

Aspettare può essere una scelta. Ma aspettare non significa automaticamente risparmiare.

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Allora siamo alle porte di un nuovo 1929?

I dati disponibili oggi non consentono di dirlo.

Esistono tensioni finanziarie importanti e sarebbe superficiale ignorarle.

Il Treasury americano sopra il 5%, l’aumento dei rendimenti, il debito pubblico, l’inflazione e le tensioni geopolitiche meritano attenzione.

Ma il sistema bancario europeo oggi presenta caratteristiche profondamente diverse da quello degli anni Trenta.

E soprattutto il mercato immobiliare italiano, almeno nei dati disponibili, non sta mostrando una caduta dei prezzi.

Anzi. I prezzi continuano a crescere, anche se a un ritmo inferiore rispetto ai mesi precedenti.

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La vera lezione che ci ha lasciato il 1929

Rileggendo oggi la mia tesi di laurea, la cosa che trovo più interessante non è cercare di stabilire se il 2026 “assomigli” al 1929.

È ricordare come nasce davvero una grande crisi economica.

Il crollo della Borsa non fu sufficiente.

Il passaggio decisivo avvenne quando la crisi finanziaria raggiunse il credito, le imprese, l’occupazione e le famiglie.

Dal mercato finanziario al mercato reale.

Era il titolo della mia tesi.

Ed è ancora oggi il passaggio che dobbiamo osservare.

Se vogliamo capire cosa potrebbe succedere al valore delle nostre case, non dobbiamo chiederci soltanto:

“I mercati stanno scendendo?”

Dobbiamo farci domande molto più concrete.

• Il credito si sta restringendo?
• La disoccupazione sta aumentando?
• Le famiglie stanno perdendo capacità di acquisto?
• L’offerta di case sta aumentando?
• La domanda sta diminuendo?
• Sono questi i segnali che possono davvero arrivare fino al mercato immobiliare.

Ed è per questo che conoscere il passato è utile.

Non per prevedere il prossimo crollo.

Ma per sapere dove guardare prima che le conseguenze arrivino fino a noi.

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Nel prossimo approfondimento: il 2008

Il confronto successivo sarà ancora più interessante per chi deve vendere o comprare casa.

Perché nel 1929 l’immobiliare subì gli effetti di una crisi molto più ampia.

Nel 2008, invece, il mercato immobiliare americano fu uno degli elementi centrali del meccanismo che generò la crisi.

• Mutui subprime.
• Famiglie indebitate.
• Prezzi delle case.
• Banche.
• Cartolarizzazioni.

E allora la domanda cambia:

Una crisi come quella del 2008 potrebbe far crollare nuovamente il valore delle nostre case?

È da qui che partirà il prossimo approfondimento del Centro Studi.

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