Quando acquistiamo una casa, soprattutto in condominio, spesso pensiamo che eventuali problemi costruttivi dipendano sempre dall’impresa che ha eseguito i lavori.
Ma cosa succede se il difetto emerge molti anni dopo?
Una recente sentenza del Tribunale di Trani (sezione I, 5 marzo 2025) ha riportato l’attenzione su un tema molto importante:
la responsabilità per i danni provenienti dalle parti comuni condominiali.
Il caso: infiltrazioni causate da vecchi lavori
Due condomini hanno richiesto il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni d’acqua nel proprio garage.
Durante la causa è emerso che il problema derivava dalle parti comuni dell’edificio ed era collegato a lavori eseguiti anni prima da un’impresa edile.
Il condominio ha quindi cercato di chiamare in causa l’azienda che aveva realizzato l’intervento.
Ma c’era un problema: era passato troppo tempo.
Quanto dura la responsabilità dell’impresa?
Il Codice Civile prevede termini precisi per contestare i difetti dei lavori.
Difetti dell’opera – art. 1667 Codice Civile
Per i vizi meno gravi:
- denuncia entro 60 giorni dalla scoperta
- azione entro 2 anni dalla consegna dell’opera
Gravi difetti costruttivi – art. 1669 Codice Civile
Per problematiche più importanti che compromettono l’immobile:
- responsabilità dell’appaltatore fino a 10 anni dalla realizzazione
- denuncia entro 1 anno dalla scoperta
- azione entro 1 anno dalla denuncia
Trascorsi questi termini, può non essere più possibile rivalersi sull’impresa.
Dopo 10 anni quindi chi risponde?
Questo è il punto più interessante della sentenza.
Se il problema deriva da una parte comune del fabbricato, il condominio può continuare ad essere responsabile.
Il motivo è l’articolo 2051 del Codice Civile:
il condominio è considerato custode delle parti comuni.
Significa che deve occuparsi della loro manutenzione e può rispondere dei danni causati da esse, anche quando l’origine deriva da lavori eseguiti male anni prima.
Perché è importante quando compri casa
Questo tema riguarda direttamente chi acquista un immobile.
Prima di comprare un appartamento non basta valutare:
- posizione
- metratura
- prezzo
- finiture interne
Bisogna conoscere anche la situazione dell’intero edificio:
✓ manutenzioni eseguite
✓ eventuali problemi già emersi
✓ lavori straordinari programmati
✓ stato delle parti comuni
Perché quando compriamo un appartamento compriamo anche una quota del condominio.
Nuova costruzione: perché le garanzie sono fondamentali
Quando si acquista un immobile nuovo entrano invece in gioco strumenti specifici.
Tra questi la polizza decennale postuma, prevista per tutelare l’acquirente da determinati gravi difetti costruttivi dopo la consegna dell’immobile.
Non tutte le case hanno lo stesso livello di tutela.
Per questo è importante valutare:
- chi costruisce
- la storia dell’impresa
- le garanzie rilasciate
- la documentazione dell’immobile
Il punto chiave
Una casa non è fatta solo di muri.
È fatta anche di documenti, garanzie e responsabilità.
Un problema che emerge dopo anni può avere conseguenze economiche importanti.
Per questo, prima di acquistare, è fondamentale conoscere non solo l’immobile che vediamo, ma anche tutto ciò che lo accompagna.
Comprare bene significa soprattutto comprare con consapevolezza.
** Tribunale di Trani, sez. I, sentenza 5 marzo 2025.
Riferimenti normativi: artt. 1667, 1669, 2051 e 2055 Codice Civile.
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