Casa vecchia: abitabilità e planimetria bastano davvero per dire che è tutto regolare?

Quando si compra o si vende una casa costruita molti anni fa, capita spesso di sentire frasi come:

“C’è l’abitabilità, quindi è tutto regolare.”

Oppure:

“La planimetria catastale corrisponde, quindi non ci sono problemi.”

In realtà, sotto il profilo urbanistico-edilizio, la questione può essere molto più complessa.

Due recenti pronunce richiamate da Studio Tecnico Pagliai e Ingenio aiutano a capire perché.

Il punto centrale è semplice:

per sapere se un immobile è davvero regolare bisogna ricostruire la sua storia edilizia, non limitarsi a guardare un singolo documento.

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Abitabilità e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa

Uno degli errori più frequenti è considerare il certificato di abitabilità o agibilità come una sorta di “sanatoria generale” dell’immobile.

Ma non funziona così.

L’articolo di Ingenio richiama una decisione del Consiglio di Stato relativa a un edificio costruito nel 1968.

Nel caso esaminato, il certificato di abitabilità successivo faceva riferimento anche a un piano interrato.

Eppure quel piano non risultava autorizzato dal titolo edilizio originario.

Il giudice ha quindi chiarito un principio importante:

l’abitabilità non sostituisce il titolo edilizio.

Può attestare determinate condizioni dell’immobile, ma non rende automaticamente legittima un’opera che non risulta essere stata autorizzata.

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E quindi a cosa serve il titolo edilizio?

Per capire se una parte dell’immobile è regolare bisogna verificare se quella specifica opera sia stata effettivamente assentita.

In altre parole, occorre capire:

• cosa prevedeva il progetto approvato;
• cosa è stato realmente costruito;
• se successivamente sono state presentate varianti;
• se esistono sanatorie;
• se alcune difformità possono rientrare nelle tolleranze previste dalla normativa.

È questo percorso che consente di ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

Ma attenzione: anche una vecchia licenza può continuare ad avere valore

Ed è qui che il secondo caso diventa particolarmente interessante.

L’articolo di Studio Tecnico Pagliai analizza una vicenda relativa a una licenza edilizia rilasciata nel 1967.

Le opere erano state realizzate molti anni dopo.

A prima vista si potrebbe pensare:

“La licenza era ormai scaduta, quindi quelle opere sono abusive.”

Ma il TAR Liguria ha ricostruito il quadro normativo dell’epoca e ha ritenuto che, in quel caso, la vecchia licenza potesse conservare efficacia anche oltre il termine originariamente previsto.

Quindi il principio che emerge è quasi speculare rispetto al caso precedente:

non bisogna considerare automaticamente abusiva un’opera solo perché il titolo è molto vecchio o sembra formalmente scaduto.

Bisogna capire quale normativa fosse applicabile in quel momento e se quel titolo avesse continuato a produrre effetti.

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Due casi diversi, una stessa conclusione

Mettendo insieme le due vicende emerge una regola molto importante.

Nel primo caso:

l’abitabilità non basta a rendere legittima un’opera che non risulta autorizzata.

Nel secondo:

una vecchia licenza non può essere liquidata automaticamente come inefficace senza ricostruire correttamente la normativa applicabile.

Quindi non basta mai un solo documento. Serve una ricostruzione completa.

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E la planimetria catastale?

Altro equivoco molto frequente.

Il Catasto ha principalmente finalità fiscali.

Una planimetria catastale conforme allo stato di fatto è certamente importante, ma non dimostra da sola la regolarità urbanistica dell’immobile.

Un ambiente può comparire in Catasto ed essere comunque privo del necessario titolo edilizio.

Per questo, prima di una compravendita, il controllo non dovrebbe fermarsi a:

“La piantina corrisponde?”

La domanda corretta è:

“Questa configurazione dell’immobile è anche quella urbanisticamente autorizzata?”

Il problema delle case costruite tra gli anni Sessanta e Settanta

Gli immobili di quell’epoca richiedono spesso particolare attenzione.

La normativa edilizia italiana ha attraversato cambiamenti importanti e la documentazione può essere:

• incompleta;
• molto vecchia;
• archiviata in fascicoli comunali difficili da ricostruire;
• composta da licenze, varianti e autorizzazioni successive.

Inoltre, la cosiddetta Legge Ponte del 1967 ha esteso l’obbligo del titolo edilizio anche al di fuori dei centri abitati.

Per questo stabilire cosa fosse necessario nel 1965, nel 1968 o nel 1975 può portare a risultati diversi.

Una casa può essere commerciabile anche se presenta difformità?

Anche qui bisogna evitare risposte troppo semplici.

La presenza di una difformità non significa automaticamente che l’immobile non possa essere venduto.

Bisogna capire:

• quale difformità esiste;
• quando è stata realizzata;
• se rientra nelle tolleranze;
• se può essere regolarizzata;
• quale documentazione esiste;
• se incide sullo stato legittimo.

Ed è proprio per questo che una verifica tecnica fatta prima di arrivare al rogito può evitare problemi molto più seri dopo.

Il vero rischio è scoprirlo troppo tardi

Molte criticità emergono quando la trattativa è ormai avanzata.

• L’acquirente ha fatto la proposta.
• Il venditore ha accettato.
• La banca ha iniziato la pratica di mutuo.

Poi arriva la verifica tecnica e compare una difformità.

A quel punto iniziano:

• richieste di documenti;
• accessi agli atti;
• sanatorie;
• rinvii;
• discussioni tra le parti;
• rischio di perdere la compravendita.

Per questo la regolarità urbanistica non dovrebbe essere considerata una formalità dell’ultimo momento.

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Prima di vendere una casa vecchia, cosa controllare?

Il controllo corretto parte dalla documentazione comunale.

Bisogna ricostruire:

titolo originario → eventuali varianti → opere successive → eventuali sanatorie → stato attuale.

Solo confrontando questi elementi con l’immobile realmente esistente si può capire se ci sono difformità e come eventualmente affrontarle.

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Conclusione

Quando si parla di immobili costruiti molti anni fa, le scorciatoie possono essere pericolose.

Avere l’abitabilità non significa automaticamente che ogni opera sia urbanisticamente legittima.

Allo stesso modo, una vecchia licenza non può essere considerata automaticamente decaduta o inutile senza ricostruire il quadro normativo dell’epoca.

Per questo la vera domanda non è:

“Ho la planimetria e l’abitabilità?”

Ma:

“La storia edilizia dell’immobile dimostra che ciò che esiste oggi è stato legittimamente realizzato?”

Ed è una verifica che conviene fare prima di mettere casa sul mercato, non quando il compratore è già seduto dal notaio.

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