Quando si decide di acquistare un immobile “su carta”, è fondamentale conoscere le tutele previste dalla legge. Il Decreto Legislativo 122/2005, aggiornato nel 2019, ha rafforzato la protezione degli acquirenti che firmano un contratto preliminare per una casa ancora da costruire.
Ecco, in parole semplici, cosa prevede e perché è così importante.
1. Il preliminare deve essere un atto notarile
Se stai acquistando un immobile per il quale il titolo edilizio è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019, il preliminare deve essere:
- un atto pubblico, oppure
- una scrittura privata autenticata.
In altre parole: si firma dal notaio, con registrazione e trascrizione.
Questa procedura tutela l’acquirente da eventuali problemi legati al costruttore o all’immobile stesso.
2. La fideiussione: la garanzia più importante
Prima o al momento della firma del preliminare, il costruttore deve consegnare una fideiussione rilasciata da banca o assicurazione. Serve a garantire tutte le somme versate dall’acquirente fino al rogito.
Questa garanzia copre due casi principali:
- Situazioni di crisi del costruttore: pignoramenti, fallimento, concordato, amministrazione straordinaria.
- Mancata consegna della polizza decennale postuma, obbligatoria al momento del rogito per gli immobili con titolo edilizio richiesto dopo il 16 marzo 2019.
Se la fideiussione manca, il preliminare è nullo.
Ma attenzione: può far valere la nullità solo l’acquirente, non il costruttore.
3. La polizza assicurativa decennale
Al momento del rogito, il costruttore è obbligato a consegnare una polizza assicurativa decennale che copra:
- danni materiali diretti all’immobile,
- danni ai terzi,
- gravi difetti costruttivi,
- rovina totale o parziale dell’edificio.
Questa polizza ha una durata di dieci anni e ti tutela da problemi che possono emergere anche molto tempo dopo il trasferimento della proprietà.
4. Quando la normativa si applica
La tutela scatta solo quando si verificano due condizioni:
✔ Requisito soggettivo
Il venditore deve essere un costruttore che agisce come impresa, mentre l’acquirente deve essere una persona fisica.
✔ Requisito oggettivo
L’immobile deve essere “da costruire”, ovvero:
- il permesso di costruire è già stato richiesto,
- ma la casa non è ancora ultimata e non è possibile ottenere l’agibilità.
Sono quindi esclusi:
- immobili già completi di finiture e agibilità,
- immobili di cui il costruttore ha solo predisposto il progetto ma non ancora presentato la richiesta edilizia.
5. Quando cessa la fideiussione
La fideiussione termina:
- al trasferimento della proprietà, oppure
- quando la banca/assicurazione riceve copia del rogito in cui sono riportati gli estremi della polizza decennale (per gli immobili con titolo edilizio richiesto dal 16/03/2019 in poi).
6. Attenzione alla proposta d’acquisto sugli immobili da costruire
Fare una semplice proposta per un immobile in costruzione richiede massima attenzione.
Il preliminare, infatti, deve contenere molti elementi tecnici e urbanistici che solo il costruttore può fornire. Per questo la normativa più recente ha previsto l’obbligo di stipulare il preliminare direttamente dal notaio nei casi indicati.
Conclusione
Acquistare una casa in costruzione offre tanti vantaggi: personalizzazione, efficienza energetica, distribuzioni moderne.
Ma significa anche fidarsi di un costruttore e del suo modo di lavorare.
Le tutele previste dalla legge — atto notarile, fideiussione e polizza decennale — servono proprio a garantire che il tuo investimento sia al sicuro.
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