AFFITTO O ACQUISTO?

IL RENT TO BUY: LA FORMULA AMERICANA CHE RISOLVE IL DUBBIO?

Se il tuo desiderio è quello di staccarti dalla casa di famiglia perché è arrivato il momento “di andare a vivere da solo”, il primo dubbio che ti poni è “meglio comprare o cercare qualcosa in affitto?”

In 20 anni di case vendute e affittate, posso assicurarti che l’italiano medio il mattone ce l’ha proprio nel sangue!

Cosa significa?

Nonostante, anche nel mercato immobiliare, l’effetto di una delle crisi economiche più devastanti dei nostri tempi sia ancora tangibile, noi italiani NON ci sentiamo al sicuro, se non “sotto un tetto di proprietà”. 

Insomma, amiamo poco l’affitto (se non per motivi speculativi), lo scegliamo si, ma SOLO nell’ottica di un periodo definito e limitato nel tempo. 

Nel nostro DNA quindi, ogni canone versato al proprietario di casa è considerato un’inutile emorragia di denaro… “soldi buttati via”. I nostri parenti europei non la pensano così, ma poco importa!

“….oltre 4 italiani su 5 risultano essere proprietari della casa nella quale vivono. Per una volta tanto ai primi posti in Europa, la percentuale media italiana supera quella europea che si ferma al 70 per cento. Stando ai dati pubblicati, in alcuni Paesi europei, la percentuale di proprietari di un’abitazione è addirittura ancora inferiore: Germania (52 per cento), Gran Bretagna (64,6 per cento), Francia (64,3 per cento), dove è molto più diffuso l’affitto” Fonte Homerating

Se desideri approfondire l’argomento, ho già scritto un articolo a riguardo, VAI QUI.

E se potessimo trasformare quel canone mensile in anticipo prezzo sulla casa che desideriamo acquistare?

“Compro o vado in affitto”

• è il dubbio, più che lecito, tipico delle giovani coppie, alle prese con “il test di convivenza”
• è il dubbio legittimo di chi non può contare su un contratto di lavoro stabile, che si vedrebbe quindi negare la disponibilità di una banca ad erogare il mutuo necessario all’acquisto
• è anche il dubbio palese di chi ancora non detiene la liquidità necessaria ad affrontare le spese accessorie relative all’acquisto (tasse, notaio, mobili, ristrutturazione, etc), perché si sa, in banca possiamo chiedere l’80% dell’importo della casa, ma il resto dobbiamo averlo in tasca!

Il problema della mancanza della liquidità iniziale, necessaria ad affrontare l’acquisto, ANCHE e PER l’effetto della crisi, si rivela essere una spina nel fianco non solo nel settore residenziale, ma anche in quello commerciale e produttivo.

Ma lasciamo stare la crisi per un momento: non è difficile pensare di ritrovarsi con l’esigenza di cambiare casa (o sede dell’azienda) e nel frattempo di essere anche finanziariamente impegnati su altri fronti, magari con dei fondi che saranno disponibili tra un paio d’anni, con un prestito bancario, con un finanziamento a lungo termine o semplicemente con il conto in banca asciutto perché si sa: vivere costa e mettere da parte non sempre è possibile.

Sono impegni economici che da una parte ci hanno risolto un problema, ma che ORA ostacolano il nostro acquisto.

Se l’esigenza di trasferirti in un’abitazione diversa da quella attuale (o quella di spostare la tua attività in un locale diverso e più adatto alle mutate esigenze lavorative) diventa prioritaria, allora la formula del RENT TO BUY può tornarti utile. Vediamo come.

COSA NON È il RENT TO BUY

NON si tratta di un contratto dove il proprietario CEDE la proprietà del bene, concordando con l’acquirente la RATEIZZAZIONE del relativo costo. ATTENZIONE!! Questa formula conosciuta come acquisto a riscatto è formula decisamente sconsigliata, perché poco tutelata dalla legge e quindi per le parti.

IL RENT TO BUY

• Prevede che la proprietà del bene rimanga in capo al venditore fino alla stipula del rogito di compravendita. Solo questo rappresenta un’enorme garanzia e tutela per il venditore. 
• Prevede che il futuro acquirente ottenga subito la disponibilità del bene, previa la stipula e la registrazione di un contratto davanti al notaio, il pagamento di un canone mensile e che ne diventi proprietario dopo qualche anno grazie ad un ulteriore atto notarile.
• Il contratto quindi va redatto e trascrittodal notaio. Il contratto Rent To Buy è estesamente riconosciuto dalla legge, al pari di un preliminare di acquisto, quindi valevole anche nei confronti della banca per la richiesta di un eventuale mutuo o finanziamento che si rendesse necessario al termine della locazione. Ottimo vantaggio per l’acquirente. 
• La  trascrivibilità del contratto tutela l’acquirente dagli effetti derivanti dalla morte e dal fallimento del venditore, da eventuali ipoteche, pignoramenti, diritti di terzi che volessero aggredire l’immobile per cause derivanti dal venditore. In pratica gli riconosce una posizione di vantaggio sull’acquisto (ancora prima dei creditori).
• Il futuro acquirente beneficia immediatamente dell’uso dell’immobile, pagando un canone mensile che sarà decurtato dal prezzo inizialmente concordato con il venditore.
• La durata del periodo di locazione può variare da 3, fino ad un massimo di 10 anni, al termine dei quale l’acquirente dovrà versare il saldo prezzo. In qualsiasi momento può decidere di anticipare il rogito.
• ATTENZIONE: il contratto riconosce la POSSIBILITA’ all’acquirente di acquistare l’immobile, oggetto del contratto, ma NON LO OBBLIGA.
• Per questo motivo, il canone mensile può risultare più alto rispetto ad un canone di affitto medio, proprio per tutelare il venditore che, sottoscrivendo tale contratto, rinuncia ad avviare altre trattative con terzi: il canone allora funge anche da indennizzo.
• Al momento del saldo, l’acquirente potrà più facilmente accedere ad un mutuo il cui importo sarà inferiore rispetto al prezzo pattuito (in quanto in parte già pagato), con notevole vantaggi in merito anche alle condizioni.
• Questo tempo di “attesa” permette all’acquirente di accumulare liquidità, vendere un eventuale immobile, liquidare altre situazioni o semplicemente abbassare l’importo di mutuo necessario versando mensilmente quella differenza che la banca non gli avrebbe concesso (mutuo 100%).
• Permette di stipulare un mutuo inferiore con notevole risparmio in merito ai costi del mutuo stesso, polizze, assicurazioni ed interessi.
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QUANDO NON SI PUÒ APPLICARE

La diffusione di questa tipologia di vendita si è diffusa nel periodo post crisi, quando i costruttori riscontravano difficoltà nel vendere le unità ai prezzi pre-crisi e gli acquirenti si sono visti diminuire l’importo erogabile dalla banca, o addiruttura negare la possibilità di accedere ad un mutuo.

Grazie a questa formula, il costruttore otteneva un’entrata ricorrente, utile ad onorare eventuali esposizioni bancarie e il privato entrava in possesso di un immobile che, con formule tradizionali, non avrebbe mai potuto acquistare.

Sostanzialmente il “periodo di affitto” permette all’acquirente che non potrebbe acquistare casa, se non con intervento bancario pari al 100%, di versare a goccia quella differenza direttamente al venditore, per poi accedere al mutuo, ma per un importo inferiore.

Permette inoltre, all’acquirente di accantonare i risparmi necessari per un futuro acquisto.

La difficoltà ad applicare questo schema di vendita si riscontra oggi con le imprese costruttrici che operano in aree geografiche che hanno registrato una ripresa. Si riscontra anche con i privati che non possono adottare questa formula se l’immobile è gravato da ipoteca e quindi dall’originario mutuo. Il privato che vende e riacquista ha la necessità di sbarazzarsi del bene per estinguere il mutuo originario ed ottenere la liquidità necessaria da re investire nella nuova casa.

RICAPITOLANDO

1. Il RENT TO BUY assimila due tipologie contrattuali riconosciute dalla legge: il contratto di affitto e il contratto preliminare di vendita. Entrambe soggette all’obbligo di registrazione, i cui effetti e vantaggi sono elencati sopra.
2. L’impegno dell’acquirente si formalizza in un corrispettivo mensile che si compone del canone di “affitto” a fondo perduto, ed in parte dalla “caparra” che sarà in futuro computata come acconto prezzo per il futuro acquisto.
3. Il contratto non obbliga l’affittuario, ma gli riconosce il diritto (la precedenza rispetto a terzi) di acquisto.
4. Se l’affittuario non rispetta il contratto perde tutte le somme versate, salvo che nel contratto non si sia disposto diversamente.

In generale, nel nostro territorio questo tipo di contratto non è molto diffuso, ma se hai bisogno di qualsiasi delucidazione a riguardo, non esitare a contattarmi!

Giada Carniato
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